Maisonettewohnung – einfach erklärt

Die Besichtigung läuft gut, bis Du die Treppe hochgehst. Oben ist es stickig warm, der Schlafraum hat eine Schräge, und in der Ecke steht eine Kommode, weil man dort ohnehin nicht aufrecht stehen kann. Auf dem Papier hat die Wohnung 96 Quadratmeter. Beim Gehen fühlt sie sich kleiner an. Beides stimmt.

Was ist eine Maisonettewohnung?

Eine Maisonettewohnung ist eine Wohnung, die sich über zwei oder mehr Geschosse erstreckt und im Inneren durch eine eigene Treppe verbunden ist.

Das Wort kommt aus dem Französischen und heißt „Häuschen“. Genau das ist die Idee: Wohnen wie im Reihenhaus, aber innerhalb einer Wohnanlage. Unten meist Küche, Wohnzimmer und Gäste-WC, oben Schlafen und Bad.

Rechtlich ist die Maisonette nichts Besonderes. Sie ist eine Wohnung im Sinne des § 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes: Sondereigentum an bestimmten Räumen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Dass diese Räume auf zwei Ebenen liegen, ändert daran nichts — sie müssen nur nach § 3 Abs. 3 WEG in sich abgeschlossen sein. Im Aufteilungsplan findest Du deshalb dieselbe Nummer auf zwei Geschossgrundrissen.

Wie das in der Praxis aussieht

Es gibt zwei Bauformen, und sie unterscheiden sich deutlich.

Die geplante Maisonette stammt aus einem Neubau oder aus einer Sanierung, bei der von vornherein zwei Ebenen vorgesehen waren. Die Treppe steht an einer sinnvollen Stelle, die Raumhöhen stimmen, oben gibt es meist eine Dachterrasse oder wenigstens ein großes Fenster.

Die gewachsene Maisonette entsteht, wenn der Dachboden über einer Wohnung ausgebaut und dazugeschlagen wird. Das ist in Essen der häufigere Fall, gerade in den Gründerzeithäusern in Rüttenscheid und im Südviertel. Hier lohnt der genaue Blick: Wurde die Zusammenlegung im Grundbuch und in der Teilungserklärung nachvollzogen, oder wohnt jemand seit Jahrzehnten in zwei Einheiten, die auf dem Papier getrennt sind?

Was die Treppe kostet

Eine gerade Treppe braucht auf jeder Ebene rund vier bis fünf Quadratmeter Grundfläche, dazu den Sicherheitsabstand am Antritt und am Austritt. Bei einer Wohnung von 96 Quadratmetern sind das schnell acht bis zehn Prozent der Fläche, die Du bezahlst, aber nicht möblieren kannst.

Und die Treppe wird in der Regel mitbezahlt. Die Wohnflächenverordnung zählt in § 2 Abs. 3 abschließend auf, was nicht zur Wohnfläche gehört: Zubehörräume wie Keller und Waschküche, Geschäftsräume und Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht genügen. Treppen stehen dort nicht. Wie die Treppenfläche in Deinem Fall gerechnet wurde, muss deshalb aus der Wohnflächenberechnung selbst hervorgehen — frag danach, bevor Du den Quadratmeterpreis vergleichst.

Der zweite Punkt ist die Dachschräge im Obergeschoss. Nach § 4 der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, und alles unter einem Meter gar nicht. Das ist korrekt gerechnet und trotzdem eine Falle: Eine halb angerechnete Fläche unter der Schräge ist beim Wohnen kein halber Quadratmeter — dort steht ein Bett oder gar nichts.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Maisonette eine schmale Zielgruppe hat. Familien mit Kindern lieben sie, weil sich Tag und Nacht auf zwei Ebenen trennen lassen. Wer über sechzig ist oder es in absehbarer Zeit sein wird, kauft sie nicht — und das merkst Du beim Wiederverkauf. In einem Haus ohne Aufzug ist eine Dachmaisonette der Wohnungstyp mit der längsten Vermarktungsdauer.

Dazu kommt das Heizverhalten. Warme Luft steigt, deshalb ist es oben zu warm und unten zu kalt, wenn nicht beide Ebenen sauber geregelt sind. Steht der einzige Heizkörper im Erdgeschoss, heizt Du faktisch das Obergeschoss mit — und zahlst nach der Heizkostenverordnung trotzdem nach den Zählern in Deiner Wohnung. Bei einer Dachmaisonette kommt im Sommer das Gegenteil dazu: Ohne ausreichende Dämmung der Dachfläche wird das Obergeschoss zum Problem, nicht zum Vorteil.

Beim Preis heißt das: Eine Maisonette mit Dachterrasse in guter Lage bringt einen Aufschlag. Eine Maisonette ohne Aufzug, mit viel Schräge und einer Treppe mitten im Wohnzimmer bringt eher einen Abschlag — auch wenn der Immobilienrichtwert für den Stadtteil etwas anderes nahelegt. Die Richtwerte des Gutachterausschusses beziehen sich auf ein normiertes Objekt und nicht auf Deine Wohnung; wie das gemeint ist, erklärt Gutachterausschuss.

Die häufigsten Fallstricke

Die Innentreppe ist nicht immer Sondereigentum

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, kein Sondereigentum — selbst wenn sie in Deiner Wohnung stehen. Bei einer tragenden Treppenkonstruktion oder einer Deckenöffnung, die in die Statik eingreift, kann das relevant werden. Wer die Treppe versetzen will, prüft das vorher; siehe Umbau in der Eigentumswohnung.

Der Dachausbau war eine bauliche Veränderung

Wurde der Dachboden nachträglich zur Wohnung gezogen, war das ein Zugriff auf Gemeinschaftseigentum. Solche Maßnahmen brauchen nach § 20 WEG einen Beschluss oder eine Gestattung. Fehlt beides, erbst Du als Käufer das Problem. Was in den Protokollen zu suchen ist, steht unter Protokolle lesen.

Die zweite Ebene ist bauordnungsrechtlich kein Aufenthaltsraum

Ein ausgebautes Dachgeschoss braucht ausreichende lichte Höhe, Tageslicht und einen zweiten Rettungsweg. Sind diese Anforderungen nicht erfüllt, gehören die Räume nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche — Du zahlst also für Fläche, die es rechnerisch nicht gibt. Ob der Ausbau genehmigt ist, klärt die Bauaufsicht der Stadt Essen anhand der Bauakte.

Der Schallschutz innerhalb der Wohnung wird unterschätzt

Eine Holztreppe über einer Betondecke überträgt jeden Schritt. Das ist kein Mangel, sondern eine Eigenschaft — aber eine, die man vor dem Kauf einmal ausprobiert haben sollte, statt sie zwei Jahre später zu entdecken.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Maisonette ist eine Wohnung über zwei oder mehr Ebenen mit eigener Innentreppe.
• Rechtlich ist sie normales Wohnungseigentum nach § 1 Abs. 2 WEG und muss in sich abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 3 WEG).
• Die Treppe kostet auf beiden Ebenen Grundfläche und ist in der Wohnflächenverordnung nicht ausgenommen — die Berechnung gehört geprüft.
• Unter Dachschrägen zählen Flächen ab einem Meter nur zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht (§ 4 WoFlV).
• Die Zielgruppe ist eng: gut für Familien, schwierig für alles, was in Richtung barrierearmes Wohnen geht.
• Bei nachträglichem Dachausbau immer prüfen, ob Beschluss, Genehmigung und Teilungserklärung zusammenpassen.

Häufige Fragen

Ist eine Maisonette dasselbe wie ein Penthouse?

Nein. Eine Maisonette geht über zwei Ebenen, ein Penthouse liegt im obersten Geschoss und hat in der Regel eine große Dachterrasse. Es gibt Wohnungen, auf die beides zutrifft, aber die Begriffe meinen Verschiedenes.

Zählt die Treppe zur Wohnfläche?

Die Wohnflächenverordnung nimmt Treppen in ihrer Ausnahmeliste nicht ausdrücklich aus. Wie damit umgegangen wurde, steht in der konkreten Wohnflächenberechnung. Lass sie Dir vor dem Kauf zeigen, statt Dich auf die Zahl im Exposé zu verlassen.

Warum ist es oben immer wärmer als unten?

Weil warme Luft aufsteigt und über die Treppenöffnung ungehindert nach oben zieht. Getrennt regelbare Heizkörper auf beiden Ebenen und eine Tür am Treppenaustritt helfen mehr als jede Nachrüstung an der Fassade.

Lässt sich eine Maisonette später in zwei Wohnungen teilen?

Nur, wenn beide Ebenen für sich abgeschlossen sind, jede einen eigenen Zugang vom Treppenhaus hat und die Teilungserklärung geändert wird. Das braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Mitwirkung der übrigen Eigentümer. Häufig scheitert es an der Erschließung, nicht am Willen.

Ist eine Maisonette schwerer zu verkaufen?

Im Schnitt ja, weil die Käufergruppe kleiner ist. Mit Aufzug, Dachterrasse und wenig Schräge relativiert sich das deutlich. Ohne Aufzug im vierten Obergeschoss dauert es länger und der Preis liegt niedriger.

Wie wird eine Maisonette bewertet?

Wie jede Eigentumswohnung über den Vergleich mit tatsächlich verkauften Objekten. Die Besonderheit steckt in den Zu- und Abschlägen: nutzbare Fläche statt reiner Wohnfläche, Zuschnitt, Belichtung, Aufzug. Wie das Verfahren funktioniert, steht unter Vergleichswertverfahren.

Muss ich die Treppe instand halten oder die Gemeinschaft?

Die Treppe innerhalb Deiner Wohnung gehört grundsätzlich zu Deinem Sondereigentum und damit zu Deinen Kosten. Anders liegt es, wenn sie zugleich tragendes Bauteil ist — dann greift § 5 Abs. 2 WEG und die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.