Grundstück ohne Bebauung verkaufen – einfach erklärt
Das Grundstück liegt brach, seit der Erbfall es an die Familie gebracht hat. Der Nachbar hat schon zweimal gefragt. Ein Bauträger nennt am Telefon eine Zahl, die viel klingt, und im Internet steht ein Bodenrichtwert, der noch besser klingt. Beide Zahlen sind nicht falsch — sie beschreiben nur nicht dasselbe Grundstück.
Was ist ein unbebautes Grundstück?
Ein unbebautes Grundstück ist eine Fläche ohne benutzbare Gebäude — und was sie wert ist, hängt davon ab, ob und wie schnell darauf gebaut werden darf.
Der Begriff selbst ist einfach. Alles Schwierige steckt in zwei Fragen: Wie weit ist die Fläche baurechtlich, und wie weit ist sie technisch erschlossen? Die Antworten können denselben Quadratmeter um den Faktor zehn auseinanderziehen. Den Ablauf des Verkaufs beschreibt Grundstück verkaufen; hier geht es um die Begriffe, mit denen dabei gearbeitet wird.
Die Entwicklungszustände nach § 3 ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung ordnet jede Fläche einem Entwicklungszustand zu. Das ist die wichtigste Einteilung überhaupt, weil sie bestimmt, welcher Bodenrichtwert für Dein Grundstück gilt.
| Zustand | Was das heißt |
|---|---|
| Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (Abs. 1) | land- oder forstwirtschaftlich nutzbar, ohne Bauerwartung |
| Bauerwartungsland (Abs. 2) | eine bauliche Nutzung ist aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten, etwa nach dem Stand der Bauleitplanung |
| Rohbauland (Abs. 3) | nach §§ 30, 33 oder 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt, aber die Erschließung ist noch nicht gesichert oder der Zuschnitt reicht nicht |
| Baureifes Land (Abs. 4) | nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar |
| Sonstige Flächen (Abs. 5) | lässt sich keinem der vier Zustände zuordnen |
Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für die Stadt Essen gelten für baureifes Land. Wer sie auf Bauerwartungsland anwendet, rechnet mit einem Wert, den die Fläche vielleicht in zehn Jahren erreicht — vielleicht auch nie. Wie das Verfahren aufgebaut ist, steht unter ImmoWertV.
Baurecht: Woher die Bebaubarkeit kommt
Ob gebaut werden darf, ergibt sich aus einer von drei Grundlagen. Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor, steht dort, was zulässig ist. Fehlt er, gilt innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile § 34 BauGB: Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Sonst liegt die Fläche im Außenbereich, wo nur wenige privilegierte Vorhaben zulässig sind.
Für ein Grundstück nach § 34 BauGB ist die Nachbarschaft also der Maßstab: Steht ringsum zweigeschossige Bebauung, wird das dreigeschossige Mehrfamilienhaus schwierig. Klärung bringt die Bauaufsicht der Stadt Essen — verbindlich über eine Bauvoranfrage.
Erschließung: gesichert, hergestellt, bezahlt
Gesichert heißt, dass Zufahrt und Ver- und Entsorgung rechtlich und tatsächlich zu erwarten sind. Hergestellt heißt, dass Straße, Kanal und Leitungen da sind. Bezahlt heißt, dass der Erschließungsbeitrag abgerechnet ist.
Der Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung folgt aus §§ 127 ff. BauGB. Beitragsfähig ist nach § 129 Abs. 1 BauGB nur der erforderliche Aufwand, und die Gemeinde trägt davon mindestens 10 vom Hundert. Davon zu trennen sind die Straßenausbaubeiträge für die spätere Erneuerung: Die sind in Nordrhein-Westfalen abgeschafft (§ 8 Abs. 1 Satz 3 KAG NRW), maßgeblich ist der Beschluss der Maßnahme. Der Erschließungsbeitrag nach BauGB bleibt unberührt.
Für den Verkauf heißt das: Ein Grundstück, für das der Erschließungsbeitrag noch aussteht, ist weniger wert — und zwar ungefähr um den zu erwartenden Betrag. Ob abgerechnet wurde, weist die Stadt aus; siehe Erschließungsbescheide.
Der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein Gebiet, bezogen auf ein Grundstück mit bestimmten Merkmalen. Er ist Ausgangspunkt jeder Bewertung — nie das Ergebnis.
Ein Beispiel: 450 Quadratmeter in Frohnhausen, Bodenrichtwert für Wohnbauland 390 Euro je Quadratmeter, macht 175.500 Euro Ausgangswert. Davon ausgehend wird angepasst:
- Zuschnitt und Tiefe. Ein schmales, tiefes Handtuchgrundstück nutzt die Fläche schlechter als ein rechteckiges.
- Erschließungszustand. Ausstehende Beiträge mindern.
- Maß der Nutzung. Was tatsächlich gebaut werden darf, weicht vom Richtwertgrundstück ab.
- Rechte und Lasten. Ein Leitungsrecht, ein Wegerecht oder eine Baulast kosten Wert.
- Baugrund. Altlasten, Kampfmittel, Bergbau — dazu gleich.
Die Werte selbst führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen; die Spanne im Stadtgebiet reicht von rund 210 Euro je Quadratmeter in Vogelheim bis 710 Euro in Bredeney. Wo Du sie abrufst, steht unter Bodenrichtwertkarte Essen.
Die drei Essener Sonderthemen
Altlasten. Essen war über hundert Jahre Industriestandort. Ehemalige Betriebsflächen, Aufschüttungen mit Bauschutt und alte Tankstellenstandorte sind über das Stadtgebiet verteilt. Die Auskunft aus dem Altlastenkataster ist der erste Schritt — siehe Altlastenauskunft Essen und Altlasten in Essen. Ein ungeklärter Verdacht macht ein Grundstück unverkäuflich; geklärt und beziffert ist er verhandelbar.
Kampfmittel. Essen war im Zweiten Weltkrieg eines der am stärksten bombardierten Stadtgebiete Deutschlands. Vor Erdarbeiten steht deshalb regelmäßig eine Kampfmittelauskunft, gegebenenfalls eine Sondierung. Die Kosten trägt der Bauherr, und sie fallen an, bevor der erste Bagger arbeitet. Wie Du die Auskunft bekommst, steht unter Kampfmittelauskunft Essen, den Hintergrund liefert Kampfmittel in Essen.
Bergbau. Im Essener Norden und Osten wurde großflächig unter Tage abgebaut. Relevant ist, ob mit Einwirkungen zu rechnen ist und ob eine Bauwarnung oder Anpassungspflicht bestehen könnte. Die grundstücksbezogene Auskunft holst Du bei der RAG — siehe Bergbauauskunft bei der RAG; welche Stadtteile betroffen sind, steht unter Bergsenkungsgebiete in Essen.
Die häufigsten Fallstricke
Der Bodenrichtwert wird als Kaufpreis behandelt
Er ist ein Durchschnitt für eine Zone und ein normiertes Grundstück. Für ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Straßenanbindung oder eine Restfläche mit Hochspannungsleitung gilt er nicht.
Die Zufahrt ist nicht gesichert
Ein Grundstück ohne Verbindung zur öffentlichen Straße ist baurechtlich nicht erschlossen. Ein schuldrechtliches Versprechen des Nachbarn genügt nicht — nötig ist eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch, gegebenenfalls flankiert durch eine Baulast. Der Notbehelf des Notwegerechts ist kein Ersatz.
Die Teilung ist mitgedacht, aber nicht geprüft
Aus einem großen Garten zwei Bauplätze zu machen klingt einfach und scheitert oft an Zuschnitt oder fehlender Erschließung des hinteren Teils. Wie eine Teilung abläuft, steht unter Realteilung; die Grenzen findest Du in der Liegenschaftskarte.
Die Steuer wird übersehen
Beim unbebauten Grundstück gibt es die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum nicht — sie setzt Bewohnen voraus. Innerhalb der Zehnjahresfrist ist der Gewinn deshalb regelmäßig steuerpflichtig; siehe Spekulationsfrist. Für den Käufer kommen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer hinzu.
Das Wichtigste in Kürze
- § 3 ImmoWertV unterscheidet fünf Entwicklungszustände; Bodenrichtwerte für Wohnbauland gelten für baureifes Land.
- Bebaubarkeit folgt aus dem Bebauungsplan, aus § 34 BauGB im Innenbereich oder ausnahmsweise aus § 35 BauGB im Außenbereich.
- Gesicherte, hergestellte und bezahlte Erschließung sind drei verschiedene Dinge.
- Der Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB bleibt trotz Abschaffung der Straßenausbaubeiträge in NRW bestehen; die Gemeinde trägt mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands.
- Der Bodenrichtwert ist Ausgangspunkt, nicht Ergebnis — angepasst wird nach Zuschnitt, Nutzungsmaß, Rechten und Baugrund.
- In Essen gehören Altlasten-, Kampfmittel- und Bergbauauskunft zur Grundausstattung der Unterlagen.
Häufige Fragen
Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück bebaubar ist?
Über den Bebauungsplan, falls es einen gibt, sonst über eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht der Stadt Essen. Der Vorbescheid ist verbindlich und beim Verkauf bares Geld wert, weil er dem Käufer die Unsicherheit nimmt.
Was ist der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Rohbauland?
Bauerwartungsland lässt eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen erwarten, ist aber noch nicht dafür bestimmt. Rohbauland ist bereits nach §§ 30, 33 oder 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt, nur ist die Erschließung nicht gesichert oder der Zuschnitt unzureichend (§ 3 Abs. 2 und 3 ImmoWertV).
Muss ich Altlasten offenlegen, von denen ich nur gehört habe?
Ja. Ein konkreter Verdacht, den Du kennst, ist eine offenbarungspflichtige Tatsache. Verschweigst Du ihn arglistig, hilft Dir der vereinbarte Haftungsausschluss nach § 444 BGB nicht.
Wer zahlt die Kampfmittelsondierung?
In der Regel der Bauherr, also der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist. Weil die Kosten vor Baubeginn anfallen, gehören sie in die Preisverhandlung — mit einer Schätzung, nicht mit einem Gefühl.
Kann die Stadt mir das Grundstück wegkaufen?
Die Gemeinde hat in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Es kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB). Deshalb holt der Notar routinemäßig eine Erklärung dazu ein.
Lohnt sich ein Erbbaurecht statt des Verkaufs?
Wenn Du das Grundstück in der Familie halten und trotzdem laufende Einnahmen erzielen willst, ist das eine ernsthafte Alternative — siehe Erbbaurecht. Für den Bauherrn sinkt die Anfangsinvestition, dafür zahlt er dauerhaft Erbbauzins.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Altlasten- und Kampfmittelauskunft, Erschließungsnachweise und — wenn vorhanden — ein Bauvorbescheid. Den amtlichen Nachweis der Lage liefert der amtliche Lageplan.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.