Immobilienpreise in Essen-Burgaltendorf

Von der Anhöhe am alten Burggelände geht der Blick über das Ruhrtal, und unten schiebt sich das Wasser in einer weiten Schleife Richtung Kettwig. Wer hier oben ein Haus hat, denkt beim Wort Immobilienpreis zuerst an diese Aussicht. Wer unten an der Straße Richtung Gewerbegebiet wohnt, denkt an etwas anderes. Die Frage ist, wie weit die beiden Preise auseinanderliegen.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Burgaltendorf 2.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus. Das ist Rang 19 unter den 50 Essener Stadtteilen. Beim Boden sind es 440 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, Rang 20.

Und jetzt kommt das, was Burgaltendorf von den meisten Essener Stadtteilen unterscheidet: Diese beiden Zahlen halten. Fünfzehn Wohnungszonen liegen zwischen 2.250 und 2.650 Euro — das sind knapp 18 Prozent Unterschied vom günstigsten zum teuersten Punkt des Stadtteils. In Huttrop sind es 51 Prozent, in Werden ebenfalls. Burgaltendorf ist einer der wenigen Essener Stadtteile, in denen der Stadtteilwert wirklich beschreibt, was er zu beschreiben vorgibt.

Was der Gutachterausschuss für Burgaltendorf ausweist

Der Gutachterausschuss ist keine Firma und kein Portal, sondern eine unabhängige Stelle bei der Stadt Essen. Jeder notariell beurkundete Kaufvertrag über eine Essener Immobilie landet dort in der Kaufpreissammlung. Die folgenden Werte stammen also aus abgeschlossenen Geschäften, nicht aus Wunschpreisen in Anzeigen.

Die beiden Zahlen messen Verschiedenes und dürfen nie ohne Bezugsgröße nebeneinanderstehen. Der Immobilienrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche und meint die fertige Eigentumswohnung samt Gebäudeanteil. Der Bodenrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche und meint den nackten Boden, so als stünde nichts darauf.

Der Immobilienrichtwert beschreibt außerdem ein für ganz Essen gleich definiertes Normobjekt: Eigentumswohnung, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Gebäudestandard, sieben bis zwölf Wohnungen im Haus, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet, Weiterverkauf statt Neubau. Der Gutachterausschuss schreibt es selbst in seine Fachinformation: Immobilienrichtwerte ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Was ein Verkehrswert ist und wie er entsteht, steht im Lexikon.

Ein Wort zur Datenbasis, weil sie hier ungewöhnlich gut ist: 29 Bodenrichtwertzonen sind für einen Stadtteil dieser Größe viel. Mehr haben in ganz Essen nur Kettwig, Bredeney und Stadtwald, genauso viele hat Frohnhausen. Rüttenscheid kommt auf 25, Huttrop auf 20. Wenn ein Stadtteilwert in Essen etwas trägt, dann dieser.

Warum die Spanne wichtiger ist als der Mittelwert

Hier stehen die fünfzehn Burgaltendorfer Wohnungszonen im Klartext: 2.250, viermal 2.350, dreimal 2.450, sechsmal 2.550 und einmal 2.650 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Fällt Dir etwas auf? Der häufigste Wert ist nicht der Median. Sechs der fünfzehn Zonen liegen bei 2.550 Euro und damit über dem Stadtteilwert von 2.450. Mehr als ein Drittel Burgaltendorfs sitzt also oberhalb der Zahl, die überall als Burgaltendorfer Preis zitiert wird. Wer seine Wohnung ungeprüft mit 2.450 rechnet, obwohl sie in einer 2.550er-Zone liegt, verschenkt bei 74 Quadratmetern rund 7.400 Euro.

Die Enden sind trotzdem harmlos verglichen mit anderen Stadtteilen. Die günstigste Zone mit 2.250 Euro entspricht dem Stadtteilmedian von Byfang, die teuerste mit 2.650 Euro dem von Huttrop und Stadtwald. Zwischen der schwächsten und der stärksten Burgaltendorfer Adresse liegen also gerade einmal 400 Euro je Quadratmeter — bei 74 Quadratmetern rund 29.600 Euro. Das ist viel Geld, aber es ist kein Abgrund.

Beim Boden ist die Verteilung ähnlich ruhig: 29 Zonen zwischen 370 und 520 Euro, mit klaren Häufungen. Fünf Zonen liegen bei 460 Euro, fünf weitere bei 470, vier bei 440 und vier bei 410. Die 520-Euro-Spitze entspricht genau dem Stadtteilmedian von Werden, dem Boden nach der zehnteuerste Stadtteil Essens.

Was den Unterschied macht, ist in Burgaltendorf gut sortierbar. Erstens die Höhenlage und die Ruhr: Grundstücke mit Blick ins Tal und Lagen in Ruhrnähe tragen die oberen Zonen. Zweitens der alte Ortskern um die Burgruine mit gewachsener Bebauung und Nahversorgung. Drittens die Ränder — Richtung Gewerbeflächen, Umgehungsverkehr und Stadtgrenze wird es günstiger. Viertens die Anbindung: Burgaltendorf hat keinen Schienenanschluss, wer täglich in die Innenstadt muss, fährt Bus oder Auto, und das preisen Käufer ein. Mehr dazu unter Makrolage und Mikrolage.

Praktisch heißt das: In Burgaltendorf entscheidet nicht die Adresse über den Preis, sondern das Objekt. Zustand, Baujahr, Energie, Rücklage. Das ist die gute Nachricht, denn am Objekt kannst Du etwas ändern, an der Adresse nicht.

Was Deine Wohnung wirklich wert ist

Ein typischer Burgaltendorfer Fall: 74 Quadratmeter im ersten Obergeschoss eines Hauses mit acht Parteien, Baujahr Anfang der Siebziger, Balkon nach Süden, kein Aufzug, Tiefgaragenstellplatz vorhanden, Bad vor zwölf Jahren erneuert, Fenster zweifach verglast, Energieausweis Klasse E.

Startwert: 74 × 2.450 Euro = 181.300 Euro. Ab hier wird gerechnet. Alle folgenden Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen — der Gutachterausschuss veröffentlicht sie in dieser Form nicht.

Damit landet die Beispielwohnung realistisch zwischen 190.000 und 215.000 Euro. Der wichtigste Posten in der Tabelle ist der letzte. Bei Häusern aus den Sechzigern und Siebzigern stehen Dach, Stränge, Elektrik und Fassade irgendwann alle gleichzeitig an, und Käufer rechnen offene Beschlüsse doppelt gegen: einmal die Kosten, einmal das Risiko. Wie Du das vor dem Verkauf prüfst, steht unter Erhaltungsrücklage prüfen. Was hinter dem Buchstaben im Ausweis steckt, unter Energieeffizienzklasse.

Vermietet oder leer verkaufen

Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt im Schnitt rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Deshalb ist das Normobjekt des Gutachterausschusses ausdrücklich unvermietet definiert. Der Grund ist simpel: Der größte Käuferkreis sind Selbstnutzer, und die können in eine vermietete Wohnung nicht einziehen.

Für die 74-Quadratmeter-Wohnung in Burgaltendorf heißt das: rund 181.300 Euro leer, rund 165.000 Euro vermietet. Die Differenz liegt bei etwa 16.300 Euro.

In Burgaltendorf trifft dieser Abschlag härter als im Essener Norden, und das hat einen sachlichen Grund. Der Stadtteil lebt von Familien, die den Garten, die Ruhe und die Nähe zum Ruhrtal wollen — also genau von Selbstnutzern. Kapitalanleger sind hier dünner gesät als in Altenessen oder im Nordviertel, weil das Preisniveau für eine reine Renditerechnung schon zu hoch ist. Wer also verkaufen will und der Mietvertrag lässt sich sauber beenden, lohnt sich die Überlegung. Die Abwägung habe ich unter vermietete Wohnung verkaufen aufgeschrieben.

Ein Haus rechnet sich anders

Bei der Eigentumswohnung steckt der Bodenanteil versteckt im Quadratmeterpreis. Beim Haus rechnest Du ihn offen: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, plus Gebäudewert.

Beispiel Burgaltendorf: freistehendes Einfamilienhaus, 135 Quadratmeter Wohnfläche auf 520 Quadratmetern Grundstück, Baujahr Anfang der Siebziger, gepflegt, aber nicht durchgreifend modernisiert.

• Bodenwert zum Stadtteilmedian: 520 m² × 440 €/m² = 228.800 Euro
• Gebäude neu gedacht: 135 m² × rund 2.300 €/m² Herstellungskosten = 310.500 Euro (Erfahrungswert, keine amtliche Größe)
• Alterswertminderung: bei rund 55 Jahren Alter und 80 Jahren üblicher Gesamtnutzungsdauer bleiben 25 Jahre Restnutzungsdauer, also gut 31 Prozent: rund 97.000 Euro
• Summe: etwa 326.000 Euro als grober Sachwert

Die Alterswertminderung in einem Satz: Ein Gebäude verliert Wert, weil seine verbleibende Nutzungsdauer schrumpft — und eine echte Modernisierung verlängert diese Restnutzungsdauer, hebt den Gebäudewert also unmittelbar wieder an.

Der Zonentest fällt in Burgaltendorf mild aus. Dasselbe Haus in der günstigsten Bodenzone käme auf rund 289.000 Euro, in der teuersten auf rund 367.000 Euro. Die Lagefrage entscheidet also über etwa 78.000 Euro. In Huttrop sind es bei vergleichbarer Rechnung fast doppelt so viel.

Zwei Burgaltendorfer Themen gehören trotzdem vor jede Hausbewertung. Erstens die Ruhr: Grundstücke in Talnähe können in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegen, und das schränkt Bebaubarkeit und Versicherbarkeit ein — beides preisrelevant und beides vorab bei der Stadt zu klären. Zweitens der Untergrund: Ob unter einem Grundstück historischer Bergbau umgegangen ist, sagt Dir eine kostenfreie Auskunft, der Weg dahin steht unter Bergbauauskunft bei der RAG. Eine offene Frage dazu bewegt den Preis mehr als jede neue Küche.

Und die Rechnung selbst bleibt eine Näherung. Der Gutachterausschuss legt auf den rechnerischen Sachwert noch einen Sachwertfaktor, der ihn an den echten Markt anpasst. Bei Einfamilien- und Doppelhäusern ist ohnehin oft das Vergleichswertverfahren das treffendere Werkzeug. Welches Verfahren zu welchem Objekt passt, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Burgaltendorf im Vergleich

Rang 19 von 50 beim Immobilienrichtwert, Rang 20 beim Bodenrichtwert. Der Median über alle 50 Essener Stadtteile liegt bei 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Burgaltendorf also gut 6 Prozent darüber. Innerhalb des Stadtbezirks VIII liegt Burgaltendorf leicht über dem Bezirksmittel von 2.400 Euro, hinter Heisingen mit 3.000 Euro, aber vor allen anderen Nachbarn im Ruhrbogen.

Auffällig ist, wie flach das Gefälle im Ruhrbogen verläuft. Zwischen Burgaltendorf und Überruhr-Holthausen liegen vier Kilometer Luftlinie und 300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — was dort die Zahlen sagen, steht unter Immobilienpreise in Überruhr-Holthausen. Nach Norden über die Ruhr ist der Sprung viel größer: Steele liegt bei 2.050 Euro, also 400 Euro unter Burgaltendorf. Alle 50 Stadtteile nebeneinander stehen unter Immobilienpreise in Essen, der Stadtteil selbst im Porträt Burgaltendorf.

Das Wichtigste in Kürze

• Der amtliche Immobilienrichtwert für Burgaltendorf liegt bei 2.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Rang 19 unter den 50 Essener Stadtteilen.
• Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland beträgt 440 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, Rang 20.
• Die Datenbasis ist eine der besten der Stadt: 15 Wohnungszonen und 29 Bodenzonen. Mehr Bodenzonen haben nur Kettwig, Bredeney und Stadtwald.
• Die Wohnungszonen streuen nur um knapp 18 Prozent. Der Stadtteilwert trägt hier deutlich weiter als in Huttrop oder Werden.
• Sechs der fünfzehn Zonen liegen bei 2.550 Euro und damit über dem Median. Wer ungeprüft mit 2.450 rechnet, kann sich unter Wert verkaufen.
• Vermietet statt leer kostet rund neun Prozent — bei 74 Quadratmetern etwa 16.300 Euro. In einem Selbstnutzer-Stadtteil wie diesem wiegt das schwerer als im Essener Norden.

Häufige Fragen

Warum liegt der Richtwert unter den Preisen, die ich in Portalen sehe?

Weil Portale Angebotspreise zeigen und der Gutachterausschuss beurkundete Kaufpreise auswertet. Ein Angebot ist ein Wunsch, ein Kaufpreis ein Ergebnis. Fünf bis zehn Prozent Abstand zwischen beiden sind normal.

Wie finde ich heraus, in welcher Richtwertzone mein Objekt liegt?

Über das Portal BORIS.NRW, adressgenau und für den Bodenrichtwert kostenlos. Der Einstieg dazu steht unter Bodenrichtwertkarte Essen. In Burgaltendorf ist dieser Schritt vor allem deshalb wichtig, weil ein Drittel des Stadtteils oberhalb des Medians liegt.

Ist ein Ruhrblick in Euro messbar?

Nicht als eigener amtlicher Posten, aber er steckt in den Zonen. Die oberen Burgaltendorfer Zonen liegen dort, wo Höhenlage, Aussicht und ruhige Anliegerstraßen zusammenkommen. In der Bewertung eines einzelnen Objekts wird ein echter, dauerhaft gesicherter Talblick als Zuschlag von einigen Prozent angesetzt — als Erfahrungswert, nicht als Formel.

Mein Grundstück liegt in Ruhrnähe. Was muss ich vor dem Verkauf klären?

Ob es in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt. Das steht in den Festsetzungen der Bezirksregierung und wird bei der Stadt geführt. Die Antwort betrifft Bebaubarkeit, Versicherbarkeit und damit den Preis — und sie gehört offengelegt, nicht verschwiegen.

Gilt der Wert von 2.450 Euro auch für ein Haus in Burgaltendorf?

Nein. Der Immobilienrichtwert gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf. Beim Haus rechnest Du über Bodenrichtwert plus Gebäudewert oder über Vergleichsobjekte.

Wie oft ändern sich die Richtwerte?

Einmal jährlich, immer zum 1. Januar. Der Gutachterausschuss beschließt sie im Frühjahr und veröffentlicht sie anschließend über BORIS.NRW.

Mein Grundstück ist 900 Quadratmeter groß. Kann ich einfach 900 mal 440 rechnen?

Als erste Orientierung ja. Aber der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein Grundstück mit bestimmter Tiefe und bestimmtem Zuschnitt. Sehr große, sehr schmale, stark abschüssige oder nicht voll bebaubare Grundstücke werden mit Umrechnungskoeffizienten angepasst. Gerade in einer Hanglage wie Burgaltendorf ist das kein Detail.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, bei besonders hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte. Weil das unmittelbar in die Rechnung eingeht, lohnt sich vor jedem Verkauf eine saubere Wohnflächenberechnung.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?

In Burgaltendorf häufiger als anderswo, weil hier Selbstnutzer kaufen und die sofort einziehen wollen. Frische Böden und Wandfarbe rechnen sich fast immer, ein neues Bad selten vollständig. Die Zahlen dazu stehen unter Renovieren vor dem Verkauf.

Ersetzt der Richtwert ein Gutachten?

Nein, und das schreibt der Gutachterausschuss selbst so. Für Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Gericht brauchst Du eine belastbare Wertermittlung. Für die Frage, ob ein Angebot in der richtigen Größenordnung liegt, reicht der Richtwert in Burgaltendorf besser aus als in fast jedem anderen Essener Stadtteil. Der Weg vom Richtwert zum Angebotspreis steht unter Angebotspreis finden.

Der Richtwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Er kennt Dein Baujahr nicht, Deinen Schnitt nicht und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du auch belegen kannst — kostenlos und ohne dass Du danach einen Auftrag erteilen musst. Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht als offene Daten über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Immobilienrichtwerte gelten für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet, je Quadratmeter Wohnfläche; Normobjekt Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz. Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche. Alle Werte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.