Immobilienpreise in Essen-Überruhr-Holthausen

Wer in Überruhr-Holthausen wohnt, kennt den Moment, in dem der Stadtteilname zum Nachteil wird. Am Telefon fällt das Wort Überruhr, und der Anrufer hört Ruhrtal, Grün, Wasser. Dann fällt der Zusatz Holthausen, und jemand rechnet im Kopf eine Stufe herunter. Zu Recht? Der amtliche Datensatz sagt: nur zum Teil.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Überruhr-Holthausen 2.150 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, Rang 27 unter den 50 Essener Stadtteilen. Beim Boden sind es 360 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, ebenfalls Rang 27. Damit ist Überruhr-Holthausen bei beiden Kennzahlen der günstigste Stadtteil des Stadtbezirks VIII — desselben Bezirks, in dem Heisingen mit 3.000 Euro steht.

Nur beschreibt dieser Median den Stadtteil schief. Er sitzt nämlich nicht in der Mitte der Verteilung, sondern an ihrem unteren Rand. Vier der neun Wohnungszonen liegen darüber, die oberste sogar über dem Stadtteilwert des teureren Nachbarn Überruhr-Hinsel. Wer den Median ungeprüft übernimmt, verkauft in einem Teil von Holthausen systematisch zu billig.

Was der Gutachterausschuss für Überruhr-Holthausen ausweist

Der Gutachterausschuss ist eine unabhängige Stelle bei der Stadt Essen. Er wertet die Kaufpreissammlung aus — dort landet jeder notariell beurkundete Kaufvertrag über eine Essener Immobilie. Es sind also Ergebnisse echter Abschlüsse, keine Angebotspreise aus einem Portal.

Beide Zahlen messen Verschiedenes. Der Immobilienrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche und meint die fertige Eigentumswohnung samt Gebäudeanteil. Der Bodenrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche und meint den nackten Boden, so als stünde nichts darauf. Nebeneinandergestellt ohne Bezugsgröße ergeben sie Unsinn.

Der Immobilienrichtwert beschreibt zudem ein für ganz Essen gleich definiertes Normobjekt: Eigentumswohnung, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Gebäudestandard, sieben bis zwölf Wohnungen im Haus, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet, Weiterverkauf statt Neubau. Der Gutachterausschuss schreibt selbst dazu: Immobilienrichtwerte ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Was ein Verkehrswert ist, steht im Lexikon.

Und ein ehrlicher Hinweis zur Grundlage: Neun Wohnungszonen sind für einen Stadtteil dieser Größe eine schmale Basis. Rüttenscheid hat zwanzig, Kettwig neunundzwanzig, das benachbarte Burgaltendorf fünfzehn. Beim Boden steht Überruhr-Holthausen mit siebzehn Zonen deutlich besser da. Der Wohnungswert ist amtlich, aber er stützt sich auf weniger Zonen als die Werte, mit denen er verglichen wird.

Warum die Spanne wichtiger ist als der Mittelwert

Die neun Wohnungszonen im Klartext: zweimal 2.050, dreimal 2.150, dann 2.200, 2.250, 2.350 und 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Der Median ist der fünfte Wert, also 2.150. Die rechnerische Mitte zwischen der günstigsten und der teuersten Zone läge dagegen bei 2.275 Euro. Der Stadtteilwert liegt also 125 Euro unter der Spannenmitte. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Form der Verteilung: Fünf Zonen drängen sich unten zusammen, vier ziehen einen langen Schwanz nach oben.

Und dieser Schwanz hat es in sich. Die oberste Zone mit 2.500 Euro entspricht dem Stadtteilmedian von Schuir und liegt damit über dem von Überruhr-Hinsel, dem angeblich besseren Nachbarn mit 2.450 Euro. Die Zone bei 2.350 Euro entspricht dem Median von Kupferdreh, Frohnhausen und Schönebeck. Am anderen Ende liegen die 2.050-Euro-Zonen auf dem Niveau von Steele, Horst und dem Nordviertel.

Beim Boden dasselbe Muster, nur breiter belegt: siebzehn Zonen von 310 bis 450 Euro. Die beiden Spitzenzonen mit 440 und 450 Euro treffen genau die Stadtteilmediane von Burgaltendorf und Überruhr-Hinsel. Der günstigste Holthausener Boden mit 310 Euro liegt dagegen auf dem Niveau der Borbecker Randlagen.

Was diese Spreizung erklärt, ist die Geografie. Überruhr-Holthausen liegt im Ruhrbogen, und der Stadtteil fällt vom Hang zur Aue ab:

• Die Hangkante mit Blick ins Ruhrtal. Ruhige Anliegerstraßen, größere Grundstücke, freie Sicht — dort sitzen die oberen Zonen, und dort ist der Unterschied zu Überruhr-Hinsel praktisch verschwunden.
• Die Ruhraue. Nähe zum Wasser und zum Radweg ist ein Verkaufsargument, solange das Grundstück nicht im festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt. Liegt es darin, dreht sich das Argument um.
• Die Durchgangsachsen. Wo der Verkehr Richtung Steele und Richtung Ruhrbrücke läuft, entstehen die unteren Zonen — Erreichbarkeit und Lärm im selben Paket.
• Die Anbindung ohne Schiene. Überruhr hängt am Bus und an der Brücke nach Steele. Wer täglich pendelt, preist das ein, und das gilt für den ganzen Stadtteil gleichermaßen.

Für Dich heißt das ganz praktisch: Zwischen der günstigsten und der teuersten Holthausener Wohnungszone liegen 450 Euro je Quadratmeter. Bei 75 Quadratmetern sind das 33.750 Euro, und zwar bevor irgendjemand die Wohnung von innen gesehen hat. Mehr dazu unter Makrolage und Mikrolage.

Was Deine Wohnung wirklich wert ist

Ein typischer Holthausener Fall: 75 Quadratmeter im ersten Obergeschoss eines Hauses mit zehn Parteien, Baujahr Mitte der Sechziger, Balkon zur ruhigen Seite, kein Aufzug, ein Außenstellplatz, Bad noch im Originalzustand der Achtziger-Jahre-Modernisierung, Fenster zweifach verglast, Energieausweis Klasse F.

Startwert: 75 × 2.150 Euro = 161.250 Euro. Ab hier wird gerechnet. Alle folgenden Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen — der Gutachterausschuss veröffentlicht sie in dieser Form nicht.

Ohne Zonenzuschlag landet die Beispielwohnung realistisch zwischen 145.000 und 165.000 Euro. Mit einer Lage in der Hangzone verschiebt sich das gesamte Band um bis zu 25.000 Euro nach oben. Deshalb ist die erste Frage in Überruhr-Holthausen nie der Zustand, sondern die Zone. Was am Gemeinschaftseigentum ansteht, prüfst Du über die Protokolle und die Erhaltungsrücklage; was hinter dem Buchstaben im Ausweis steckt, erklärt die Energieeffizienzklasse.

Vermietet oder leer verkaufen

Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt im Schnitt rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Deshalb ist auch das Normobjekt des Gutachterausschusses ausdrücklich unvermietet definiert. Der Grund ist einfach: Der größte Käuferkreis sind Selbstnutzer, und die können in eine vermietete Wohnung nicht einziehen.

Für die 75-Quadratmeter-Wohnung in Überruhr-Holthausen heißt das: rund 161.250 Euro leer, rund 146.700 Euro vermietet. Die Differenz liegt bei etwa 14.500 Euro.

Der Stadtteil ist bei dieser Frage geteilt, und zwar entlang derselben Linie wie beim Preis. In den unteren Zonen ist das Niveau moderat genug, dass eine Wohnung als Kapitalanlage rechnet — dort fällt der Abschlag kleiner aus, weil Anleger mitbieten und der Mietvertrag sie nicht stört. Die Rechnung dazu steht unter Mietrendite berechnen. In den Hanglagen dagegen kaufen fast ausschließlich Familien für sich selbst, und dort schlägt der laufende Mietvertrag voll durch. Die Abwägung habe ich unter vermietete Wohnung verkaufen aufgeschrieben.

Ein Haus rechnet sich anders

Bei der Eigentumswohnung steckt der Bodenanteil versteckt im Quadratmeterpreis. Beim Haus rechnest Du ihn offen: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, plus Gebäudewert.

Beispiel Überruhr-Holthausen: Doppelhaushälfte, 125 Quadratmeter Wohnfläche auf 420 Quadratmetern Grundstück, Baujahr Ende der Sechziger, gepflegt, aber nicht durchgreifend modernisiert.

• Bodenwert zum Stadtteilmedian: 420 m² × 360 €/m² = 151.200 Euro
• Gebäude neu gedacht: 125 m² × rund 2.300 €/m² Herstellungskosten = 287.500 Euro (Erfahrungswert, keine amtliche Größe)
• Alterswertminderung: bei rund 58 Jahren Alter und 80 Jahren üblicher Gesamtnutzungsdauer bleiben 22 Jahre Restnutzungsdauer, also knapp 28 Prozent: rund 79.000 Euro
• Summe: etwa 230.000 Euro als grober Sachwert

Und der Zonentest: Dasselbe Haus mit derselben Fläche käme in der günstigsten Bodenzone auf rund 209.000 Euro, in der teuersten auf rund 268.000 Euro. Rund 59.000 Euro Unterschied, allein durch die Frage, auf welcher Seite der Hangkante das Haus steht.

Die Alterswertminderung in einem Satz: Ein Gebäude verliert Wert, weil seine verbleibende Nutzungsdauer schrumpft — und eine echte Modernisierung verlängert diese Restnutzungsdauer, hebt den Gebäudewert also unmittelbar wieder an.

Zwei Punkte gehören in Überruhr vor jede Hausbewertung. Erstens die Ruhr: Ob ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt, entscheidet über Bebaubarkeit, Versicherbarkeit und Preis. Das ist keine Nebensache und gehört offengelegt. Zweitens der Untergrund: Ob unter dem Grundstück historischer Bergbau umgegangen ist, klärt eine kostenfreie Auskunft — der Weg dahin steht unter Bergbauauskunft bei der RAG. Zuständig für Grundbuchsachen ist in Überruhr übrigens nicht das Amtsgericht an der Zweigertstraße, sondern das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Die Rechnung bleibt eine Näherung. Der Gutachterausschuss legt auf den rechnerischen Sachwert noch einen Sachwertfaktor, der ihn an den echten Markt anpasst. Bei Doppel- und Reihenhäusern ist ohnehin oft das Vergleichswertverfahren das treffendere Werkzeug. Welches Verfahren wann passt, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Überruhr-Holthausen im Vergleich

Rang 27 von 50 bei beiden Kennzahlen. Der Median über alle 50 Essener Stadtteile liegt bei 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Überruhr-Holthausen also rund 6,5 Prozent darunter. Innerhalb des Stadtbezirks VIII ist es der günstigste der sechs Stadtteile, bei Wohnung und Boden.

Der spannendste Vergleich ist der mit dem eigenen Ortsteilnachbarn. Überruhr-Hinsel steht mit 2.450 Euro 300 Euro höher — aber die oberste Holthausener Zone liegt mit 2.500 Euro darüber, und beim Boden treffen sich beide bei 450 Euro. Die Stadtteilgrenze verläuft mitten durch zusammenhängend bebautes Gebiet, der Preisunterschied dagegen verläuft entlang der Hangkante. Nach Norden über die Ruhr geht es weiter herunter: Steele liegt 100 Euro tiefer. Wie es auf der anderen Seite des Ruhrbogens aussieht, steht unter Immobilienpreise in Burgaltendorf. Alle 50 Stadtteile nebeneinander findest Du unter Immobilienpreise in Essen, den Stadtteil selbst im Porträt Überruhr-Holthausen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der amtliche Immobilienrichtwert für Überruhr-Holthausen liegt bei 2.150 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Rang 27 unter den 50 Essener Stadtteilen.
• Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland beträgt 360 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, ebenfalls Rang 27.
• Der Median sitzt 125 Euro unter der Mitte der eigenen Spanne. Vier der neun Wohnungszonen liegen darüber.
• Die oberste Wohnungszone erreicht mit 2.500 Euro mehr als der Stadtteilwert des teureren Nachbarn Überruhr-Hinsel. Beim Boden treffen sich beide bei 450 Euro.
• Mit neun Wohnungszonen ist die Datenbasis schmal. Der Wert ist amtlich, trägt aber weniger weit als in Burgaltendorf mit fünfzehn Zonen.
• Vermietet statt leer kostet rund neun Prozent — bei 75 Quadratmetern etwa 14.500 Euro.

Häufige Fragen

Warum ist Überruhr-Holthausen günstiger als Überruhr-Hinsel?

Weil sich die Bebauung unterscheidet, nicht der Name. Hinsel ist stärker von offener, gewachsener Wohnbebauung in Hang- und Waldnähe geprägt, Holthausen hat mehr Geschosswohnungsbau und mehr Durchgangsverkehr. In den Hangzonen von Holthausen verschwindet der Unterschied fast vollständig — dort liegen die Richtwerte gleichauf.

Wie finde ich heraus, in welcher Zone meine Immobilie liegt?

Über das Portal BORIS.NRW, adressgenau und für den Bodenrichtwert kostenlos. Der Einstieg steht unter Bodenrichtwertkarte Essen. In Überruhr-Holthausen ist dieser Schritt besonders wichtig, weil zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnungszone 450 Euro je Quadratmeter liegen.

Mein Grundstück liegt nah an der Ruhr. Was bedeutet das für den Preis?

Zwei gegenläufige Dinge. Wasser- und Auennähe ist ein Verkaufsargument, ein festgesetztes Überschwemmungsgebiet ist ein Preisdrücker, weil es Bebaubarkeit und Versicherbarkeit einschränkt. Beides musst Du vorher klären, und die Antwort gehört in die Unterlagen, nicht ins Vergessen.

Gilt der Wert von 2.150 Euro auch für ein Haus?

Nein. Der Immobilienrichtwert gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf. Beim Haus rechnest Du über Bodenrichtwert plus Gebäudewert oder über Vergleichsobjekte.

Sind neun Richtwertzonen genug für eine belastbare Aussage?

Für eine grobe Einordnung ja, für eine Preisaussage zu einem konkreten Objekt nein. Zum Vergleich: Burgaltendorf hat fünfzehn Wohnungszonen, Kettwig neunundzwanzig. Beim Boden steht Überruhr-Holthausen mit siebzehn Zonen deutlich besser da — Hausbesitzer haben hier also die verlässlichere Grundlage als Wohnungsbesitzer.

Wie oft ändern sich die Richtwerte?

Einmal jährlich, immer zum 1. Januar. Der Gutachterausschuss beschließt sie im Frühjahr und veröffentlicht sie anschließend über BORIS.NRW.

Warum liegen Portalpreise über dem Richtwert?

Weil Portale Angebotspreise zeigen und der Gutachterausschuss beurkundete Kaufpreise auswertet. Ein Angebot ist ein Wunsch, ein Kaufpreis ein Ergebnis. Fünf bis zehn Prozent Abstand sind normal.

Welches Amtsgericht ist für Überruhr zuständig?

Das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 — also nicht das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße. Das gilt für Grundbuchsachen und für Nachlassangelegenheiten und ist wichtig, wenn Du Auszüge anforderst oder einen Erbschein brauchst.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, bei besonders hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte. Weil das direkt in die Rechnung eingeht, lohnt sich vor dem Verkauf eine geprüfte Wohnflächenberechnung.

Ersetzt der Richtwert ein Gutachten?

Nein, und das schreibt der Gutachterausschuss selbst so. Für Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Gericht brauchst Du eine belastbare Wertermittlung. Für die Frage, ob ein Angebot in der richtigen Größenordnung liegt, reicht der Richtwert — solange Du die Zone kennst. Der Weg vom Richtwert zum Angebotspreis steht unter Angebotspreis finden.

Der Richtwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Er kennt Dein Baujahr nicht, Deinen Schnitt nicht und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du auch belegen kannst — kostenlos und ohne dass Du danach einen Auftrag erteilen musst. Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht als offene Daten über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Immobilienrichtwerte gelten für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet, je Quadratmeter Wohnfläche; Normobjekt Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz. Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche. Alle Werte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.