Immobilienpreise in Essen-Heisingen

Von der Heisinger Ruhraue aus siehst Du das Wasser, die Wiesen und am gegenüberliegenden Ufer den Wald. Hinter Dir liegt ein Stadtteil, in den keine Bahn fährt und durch den keine Durchgangsstraße führt, weil der Ruhrbogen ihn auf drei Seiten abschließt. Wer hier wohnt, ist entweder angekommen oder auf dem Weg nach Hause. Beides zusammen macht den Preis.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Heisingen 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus. Das ist Rang 2 unter den 50 Essener Stadtteilen — nur Bredeney liegt darüber. Beim Bodenrichtwert steht Heisingen mit 590 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche ebenfalls auf Rang 2.

Das Bemerkenswerteste an Heisingen ist aber nicht die Höhe der Zahl, sondern ihre Verlässlichkeit. Kein anderer der teuren Essener Stadtteile ist so einheitlich. Zwischen der günstigsten und der teuersten Wohnungszone liegen nur 400 Euro je Quadratmeter. In Werden sind es 1.100.

Was der Gutachterausschuss für Heisingen ausweist

Der Gutachterausschuss ist eine unabhängige Stelle bei der Stadt Essen. Er wertet die Kaufpreissammlung aus, in der jeder notariell beurkundete Kaufvertrag über eine Essener Immobilie landet. Was hier steht, sind also Ergebnisse echter Abschlüsse — keine Angebotspreise.

Die beiden Zahlen messen Verschiedenes. Der Immobilienrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche und beschreibt die fertige Eigentumswohnung. Der Bodenrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche und beschreibt den unbebauten Boden, so als stünde nichts darauf.

Der Immobilienrichtwert bezieht sich dabei auf ein für ganz Essen gleich definiertes Normobjekt: Eigentumswohnung, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Gebäudestandard, sieben bis zwölf Wohnungen im Haus, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet, Weiterverkauf statt Neubau. In Heisingen, wo Ein- und Zweifamilienhäuser das Bild bestimmen, ist das ein eher seltener Objekttyp. Der Gutachterausschuss schreibt es selbst in seine Fachinformation: Immobilienrichtwerte ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Was ein Verkehrswert ist, steht im Lexikon.

Warum die Spanne wichtiger ist als der Mittelwert

Bei Heisingen dreht sich das übliche Argument um. In den meisten Stadtteilen musst Du den Median vorsichtig behandeln, weil er stark auseinanderlaufende Zonen glättet. Hier ist die Spanne selbst die gute Nachricht.

Sechzehn Zonen, und sie liegen so: 2.750, 2.800, dann dreimal 2.950, dreimal 3.000, zweimal 3.050, dreimal 3.100 und zweimal 3.150 Euro. Vierzehn der sechzehn Zonen liegen bei 2.950 Euro oder darüber. Nur zwei Zonen fallen darunter. Relativ betrachtet sind das 14,5 Prozent zwischen unterster und oberster Zone — der niedrigste Wert unter den teuren Essener Stadtteilen.

Um einzuordnen, was das bedeutet: Die günstigste Wohnungszone Heisingens liegt bei 2.750 Euro je Quadratmeter. Das ist mehr als der Stadtteilmedian von 41 der 50 Essener Stadtteile. Selbst am unteren Rand ist Heisingen noch teurer als fast die ganze Stadt.

Beim Boden dasselbe Bild. 27 Zonen zwischen 520 und 720 Euro, der Median bei 590. Die günstigste Bodenzone liegt bei 520 Euro — mehr als der Stadtteilmedian von 40 der 50 Essener Stadtteile. Sechs Zonen liegen bei 560 Euro, fünf bei 650. Die Spitze mit 720 Euro erreicht fast Bredeney-Niveau.

Woher kommt diese Gleichmäßigkeit? Heisingen hat schlicht wenige der Zutaten, aus denen anderswo billige Zonen entstehen. Es gibt keine Bahntrasse, keine Autobahn und keine durchlaufende Hauptverkehrsachse, weil der Ruhrbogen den Stadtteil einschließt. Es gibt kaum Gewerbe- und Industrieflächen und kaum verdichteten Geschosswohnungsbau. Der Bestand ist überwiegend Ein- und Zweifamilienhaus, ergänzt um Siedlungsbau der Nachkriegszeit und der Siebziger.

Was innerhalb Heisingens den Rest ausmacht, sind vor allem drei Dinge: die Nähe zum Wasser und zur Ruhraue, die Lage zur Heisinger Straße als einziger Hauptachse, und die Grundstücksgröße. Mehr zum Zusammenspiel von Stadtteil und Straßenzug unter Makrolage und Mikrolage.

Was Deine Wohnung wirklich wert ist

Ein typischer Heisinger Fall, konkret durchgerechnet: 76 Quadratmeter im ersten Obergeschoss einer Anlage aus den frühen Achtzigern, Balkon nach Süden, Garage, Bad und Küche vor sechs Jahren erneuert, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Energieausweis Klasse D, ruhige Anliegerstraße.

Startwert: 76 × 3.000 Euro = 228.000 Euro. Alles Folgende sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen — solche Zu- und Abschläge veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht.

• Baujahr: Rund zwanzig Jahre jünger als das Normobjekt bringt 4 bis 8 Prozent, also 9.100 bis 18.200 Euro. Der Sprung von 1962 auf die frühen Achtziger bedeutet in der Praxis andere Grundrisse, bessere Wärmedämmung und meist eine ordentliche Elektrik.
• Zustand: Bad und Küche vor sechs Jahren erneuert sind 4 bis 7 Prozent wert, 9.100 bis 16.000 Euro. Wichtiger als das Alter ist, ob Käufer sofort einziehen können.
• Etage und Aufzug: Erstes Obergeschoss ohne Aufzug ist neutral. Fehlt in einem Vier- oder Fünfgeschosser der Aufzug, kostet das ab dem dritten Stock 3 bis 5 Prozent — in Heisingen mit seinem hohen Anteil älterer Eigentümer eher am oberen Rand.
• Balkon: Nach Süden und ins Grüne statt zur Straße bringt 2 bis 4 Prozent, 4.600 bis 9.100 Euro. Fehlt der Balkon ganz, geht es in derselben Größenordnung nach unten, weil das Normobjekt einen hat.
• Stellplatz: In Heisingen fast Pflicht, weil es keinen Schienenanschluss gibt und viele Wege ohne Auto lang sind. Eine Garage bringt 12.000 bis 20.000 Euro, ein Außenstellplatz 6.000 bis 12.000 Euro.
• Schnitt: Getrennte Räume ohne Durchgangszimmer und ein Tageslichtbad sind hier Standarderwartung. Wo das fehlt, sind 3 bis 5 Prozent Abschlag realistisch.
• Lärm: Direkt an der Heisinger Straße kostet 4 bis 8 Prozent. Weil es sonst kaum laute Lagen gibt, fällt dieser Unterschied hier deutlicher auf als anderswo.
• Energieklasse: D ist derzeit unauffällig. Ab F werden 5 bis 10 Prozent abgezogen, weil Käufer die Folgekosten einpreisen — dazu Energieeffizienzklasse.
• Sanierungsstau: Steht in der Eigentümergemeinschaft eine Dach-, Balkon- oder Strangsanierung an und ist die Rücklage dünn, ziehst Du den auf Deine Wohnung entfallenden Anteil eins zu eins ab — plus Risikoaufschlag, weil offene Beschlüsse doppelt bestraft werden. Der Blick in die Erhaltungsrücklage gehört vor jedes Preisgespräch.

Unter dem Strich landet diese Wohnung realistisch zwischen 255.000 und 285.000 Euro.

Vermietet oder leer verkaufen

Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt im Schnitt rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Deshalb definiert der Gutachterausschuss sein Normobjekt ausdrücklich als unvermietet.

Für die 76-Quadratmeter-Wohnung in Heisingen heißt das: rund 228.000 Euro leer, rund 207.500 Euro vermietet. Die Differenz beträgt etwa 20.500 Euro.

In Heisingen dürfte dieser Abschlag eher größer als kleiner ausfallen. Der Stadtteil lebt von Selbstnutzern, nicht von Kapitalanlegern — bei einem Wohnungsrichtwert von 3.000 Euro und ortsüblichen Mieten bleibt für Anleger wenig Rendite übrig, wie die Rechnung unter Mietrendite berechnen zeigt. Fällt der Selbstnutzer als Käufer weg, fällt der wichtigste Teil des Marktes weg. Wer trotzdem vermietet verkaufen will oder muss, findet die Abwägung unter vermietete Wohnung verkaufen.

Ein Haus rechnet sich anders

Heisingen ist überwiegend ein Haus-Stadtteil, und beim Haus zählt der Bodenrichtwert unmittelbar: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, plus Gebäudewert.

Beispiel: Einfamilienhaus, 140 Quadratmeter Wohnfläche auf 550 Quadratmetern Grundstück, Baujahr Anfang der Siebziger, gepflegt, Dach und Fenster erneuert, Heizung noch original.

• Bodenwert: 550 m² × 590 €/m² = 324.500 Euro
• Gebäude neu gedacht: 140 m² × rund 2.300 €/m² Herstellungskosten = 322.000 Euro (Erfahrungswert, keine amtliche Größe)
• Alterswertminderung: bei rund 50 Jahren Alter und 80 Jahren üblicher Gesamtnutzungsdauer bleiben 30 Jahre Restnutzungsdauer, also gut 37 Prozent: rund 121.000 Euro
• Summe: etwa 445.000 Euro als grober Sachwert

Die Alterswertminderung in einem Satz: Ein Gebäude verliert Wert, weil seine verbleibende Nutzungsdauer schrumpft — und eine echte Modernisierung verlängert diese Restnutzungsdauer, hebt den Gebäudewert also unmittelbar wieder an. Dach und Fenster im Beispiel würden das rechtfertigen, die alte Heizung zieht dagegen.

Bemerkenswert an dieser Rechnung ist das Verhältnis: In Heisingen trägt der Boden bei einem Haus dieses Alters rund drei Viertel des Werts. Das ist der Grund, warum große Grundstücke hier so stark ins Geld gehen — und warum der Gebäudezustand relativ betrachtet weniger durchschlägt als in günstigeren Stadtteilen.

Zwei Einschränkungen. Der Gutachterausschuss legt auf den rechnerischen Sachwert noch einen Sachwertfaktor, der ihn an den tatsächlichen Markt anpasst; in gefragten Lagen liegt er über eins. Und für Einfamilienhäuser mit vergleichbaren Nachbarn ist meist das Vergleichswertverfahren das genauere Werkzeug. Welches Verfahren zu welchem Objekt passt, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Ein Heisinger Sonderthema gehört noch dazu: Am Ufer stand die Zeche Carl Funke. Bergbau im Untergrund ist in Teilen des Stadtteils ein reales Thema, und bei Häusern mit Rissbildung oder ungewöhnlichen Setzungen fragen Käufer danach. Eine Auskunft ist kostenlos zu bekommen, der Weg steht unter Bergbauauskunft; was ein Bergschaden ist und wie Essen als Bergsenkungsgebiet betroffen ist, steht ebenfalls hier.

Heisingen im Vergleich

Rang 2 von 50 beim Immobilienrichtwert, Rang 2 von 50 beim Bodenrichtwert. Der Median über alle 50 Essener Stadtteile liegt bei 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Heisingen liegt 30 Prozent darüber. Im Stadtbezirk VIII ist Heisingen mit Abstand der teuerste Stadtteil.

Diese Tabelle ist die eigentliche Heisingen-Geschichte. Der Stadtteil ist eine Preisinsel: Ringsum liegen die Werte 550 bis 750 Euro je Quadratmeter Wohnfläche niedriger, beim Boden 140 bis 205 Euro. Ein solcher Sprung über eine Stadtteilgrenze hinweg ist in Essen ungewöhnlich — im Süden gehen Werden, Kettwig, Fischlaken und Heidhausen deutlich sanfter ineinander über. Alle 50 Stadtteile nebeneinander stehen unter Immobilienpreise in Essen, der Stadtteil selbst im Porträt Heisingen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der amtliche Immobilienrichtwert für Heisingen liegt bei 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Rang 2 unter den 50 Essener Stadtteilen, hinter Bredeney.
• Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland beträgt 590 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, ebenfalls Rang 2.
• Mit 14,5 Prozent Spanne bei der Wohnung ist Heisingen der gleichmäßigste der teuren Essener Stadtteile. Vierzehn von sechzehn Zonen liegen bei 2.950 Euro oder darüber.
• Die günstigste Heisinger Wohnungszone liegt über dem Stadtteilmedian von 41 der 50 Essener Stadtteile.
• Heisingen ist eine Preisinsel: Die umliegenden Stadtteile liegen 550 bis 750 Euro je Quadratmeter darunter.
• Vermietet statt leer kostet rund neun Prozent — bei 76 Quadratmetern etwa 20.500 Euro.

Häufige Fragen

Warum ist Heisingen so viel teurer als die Nachbarstadtteile?

Die Richtwerte belegen den Unterschied, nicht seine Ursache. Sichtbar ist aber: Heisingen hat weder Bahntrasse noch Autobahn noch Durchgangsverkehr, kaum Gewerbeflächen und kaum verdichteten Geschosswohnungsbau — also fehlen genau die Faktoren, die anderswo günstige Zonen erzeugen.

Gilt der Wert von 3.000 Euro auch für ein Haus in Heisingen?

Nein. Der Immobilienrichtwert ist ausschließlich für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf definiert. Beim Haus rechnest Du über Bodenrichtwert plus Gebäudewert oder über Vergleichsobjekte.

Wie wirkt sich der fehlende Schienenanschluss auf den Wert aus?

Er kostet an einer Stelle und bringt an einer anderen. Die Erreichbarkeit ohne Auto ist schlechter als in Rüttenscheid oder Steele, das schränkt den Käuferkreis ein. Gleichzeitig fehlen Bahnlärm und Durchgangsverkehr, und genau diese Ruhe ist ein Teil dessen, wofür in Heisingen gezahlt wird. Ein Stellplatz ist hier deshalb überdurchschnittlich viel wert.

Mein Haus hat Risse. Muss ich an Bergbau denken?

Nicht zwingend, aber prüfen lohnt sich. Eine Bergbauauskunft ist kostenlos zu bekommen und gehört bei älteren Häusern im Essener Süden zu den Unterlagen, nach denen Käufer fragen. Wer sie vorlegen kann, nimmt dem Thema die Schärfe.

Wie oft ändern sich die Richtwerte?

Einmal jährlich zum 1. Januar. Der Gutachterausschuss beschließt sie im Frühjahr und veröffentlicht sie danach über BORIS.NRW.

Wo finde ich die Richtwertzone für meine Adresse?

Über BORIS.NRW, adressgenau und für den Bodenrichtwert kostenlos. Den Einstieg beschreibe ich unter Bodenrichtwertkarte Essen.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, bei hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte. Weil das direkt in den Preis durchschlägt, lohnt sich vor dem Verkauf eine geprüfte Wohnflächenberechnung.

Warum liegen die Preise in Portalen über dem Richtwert?

Weil Portale Angebotspreise zeigen, der Gutachterausschuss dagegen beurkundete Kaufpreise auswertet. Ein Angebot ist ein Wunsch, ein Kaufpreis ein Ergebnis. Fünf bis zehn Prozent Abstand sind normal.

Ersetzt der Richtwert ein Gutachten?

Nein, und das schreibt der Gutachterausschuss selbst. Für Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Gericht brauchst Du eine belastbare Wertermittlung. Für die Frage, ob ein Angebot in der richtigen Größenordnung liegt, reicht der Richtwert — der Übergang steht unter Angebotspreis finden.

Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu modernisieren?

In Heisingen selten vollständig. Weil der Boden bei älteren Häusern rund drei Viertel des Werts trägt, schlägt der Gebäudezustand relativ betrachtet schwächer durch als in günstigeren Stadtteilen. Punktuelle Maßnahmen rechnen sich trotzdem — was, steht unter Renovieren vor dem Verkauf.

Der Richtwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Er kennt Dein Baujahr nicht, Deinen Schnitt nicht und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du auch belegen kannst — kostenlos und ohne dass Du danach einen Auftrag erteilen musst. Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht als offene Daten über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Immobilienrichtwerte gelten für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet, je Quadratmeter Wohnfläche; Normobjekt Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz. Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche. Alle Werte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.