Zinshaus / Mehrfamilienhaus als Anlage – einfach erklärt

Das Angebot klingt gut: zwölf Wohnungen, voll vermietet, gepflegter Eindruck von der Straße. Der Verkäufer nennt eine Jahresmiete und einen Preis, und wer die beiden Zahlen teilt, kommt auf einen Faktor, der attraktiv aussieht. Was der Faktor nicht zeigt: dass sieben der zwölf Mieter seit über zwanzig Jahren dort wohnen, dass die Steigleitungen aus der Bauzeit stammen und dass die Miete deshalb nicht ist, was sie sein könnte — und auch nicht so schnell wird.

Was ist ein Zinshaus?

Ein Zinshaus ist ein Mehrfamilienhaus, das einem einzigen Eigentümer als Ganzes gehört und dessen Wohnungen vermietet werden.

Das Wort kommt vom „Mietzins“, nicht von Zinsen im Sinne der Bank. Im norddeutschen Sprachgebrauch heißt dieselbe Sache schlicht Renditeobjekt oder Anlageimmobilie.

Der entscheidende Unterschied zur Eigentumswohnung ist rechtlich: Ein Zinshaus ist nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Es gibt keine Teilungserklärung, keine Eigentümerversammlung, keinen Verwalter, der über Beschlüsse gefunden werden muss. Ein Grundbuchblatt, ein Eigentümer, ein Kaufvertrag. Alles, was in einer Eigentümergemeinschaft mühsam beschlossen wird, entscheidest Du hier allein — und bezahlst es auch allein.

Wie sich der Preis bildet

Ein Zinshaus wird nicht über den Quadratmeterpreis bewertet, sondern über seinen Ertrag. Die Größen dafür sind an anderer Stelle erklärt und werden hier nicht wiederholt: der Kaufpreisfaktor, die Bruttoanfangsrendite, die Nettomietrendite und die Bewirtschaftungskosten, die zwischen der ersten und der letzten dieser Zahlen liegen. Wie daraus ein Wert wird, beschreibt das Ertragswertverfahren.

Worauf es beim konkreten Haus ankommt, sind vier Dinge, die keine dieser Kennzahlen abbildet.

Die Mieterstruktur

Die Mieterliste ist das wichtigste Dokument im Datenraum — wichtiger als der Energieausweis und wichtiger als die Fotos. Was Du daraus liest:

• Wie lange die Mieter schon da sind. Lange Mietverhältnisse bedeuten niedrige Fluktuation, aber auch alte Mieten, die weit unter dem Markt liegen können.
• Wie weit die Miete vom Marktniveau entfernt ist. Die Differenz ist Dein Potenzial — und zugleich Deine Beschränkung, denn Du kannst sie nur langsam heben.
• Welche Vertragsform gilt. Eine Indexmiete oder eine Staffelmiete verhält sich völlig anders als ein Vertrag, den Du über die ortsübliche Vergleichsmiete anheben musst.
• Ob Rückstände bestehen und wie mit ihnen umgegangen wurde. Ein alter Rückstand ist ein Hinweis auf eine Verwaltung, die nicht hinterher ist.

Für Essen gilt dabei zweierlei, das den Rahmen setzt: Die Mietpreisbremse gilt in Essen nicht, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt ist. Bei einer Neuvermietung bist Du also nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent gebunden; Einzelheiten stehen unter Mietpreisbremse in Essen. Im laufenden Mietverhältnis bleibt es dagegen bei der Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren. Dein Potenzial hebst Du also im Wesentlichen bei Mieterwechsel — und der lässt sich nicht planen.

Der Instandhaltungsstau

In einer Eigentümergemeinschaft gibt es eine Erhaltungsrücklage, deren Stand Du im Wirtschaftsplan nachlesen kannst. Beim Zinshaus gibt es sie nicht. Was der Vorbesitzer nicht gemacht hat, ist auch nicht angespart — es ist einfach nicht gemacht.

Die teuren Positionen sind immer dieselben: Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Steigleitungen für Wasser und Abwasser, Elektroverteilung. Von diesen sechs ist der Strang der unangenehmste, weil er sich nur mit Eingriff in bewohnte Wohnungen tauschen lässt und weil man ihn von außen nicht sieht. Wie man solche Beträge greifbar macht, steht unter Sanierungsstau; ein Zustandsbericht vor dem Kauf kostet einen Bruchteil dessen, was er aufdeckt.

Rechne konservativ. Bei zwölf Wohnungen mit zusammen 780 Quadratmetern Wohnfläche und einem Ansatz von 12 Euro je Quadratmeter und Jahr für die Instandhaltung sind das 9.360 Euro jährlich, die nie in der Bruttoanfangsrendite auftauchen. Über zehn Jahre 93.600 Euro — und ein einziges neues Dach verbraucht davon einen großen Teil. Dazu kommt das Mietausfallwagnis, das in keiner Verkäuferrechnung steht.

Das Aufteilungspotenzial

Der häufigste Gedanke beim Zinshaus ist: Ich kaufe das Haus im Ganzen, teile es in Eigentumswohnungen auf und verkaufe die Einheiten einzeln. Die Differenz ist real — ein vermietetes Haus wird über den Ertrag bewertet, eine freie Eigentumswohnung über den Vergleich. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses liegt zum Beispiel in Altenessen-Süd bei 2.000 Euro je Quadratmeter für die unvermietete Wohnung; ein vermietetes Mehrfamilienhaus im Ganzen wird nicht danach bewertet.

Nur ist der Weg dorthin länger, als er aussieht. Du brauchst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine notarielle Teilungserklärung. Und dann greifen zwei Vorschriften zugunsten der Mieter:

• § 577 BGB: Wird eine vermietete Wohnung, an der nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt.
• § 577a Abs. 1 BGB: Ein Erwerber kann sich auf Eigenbedarf oder auf eine Verwertungskündigung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Länder können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern — für Essen ist das nicht geschehen, hier bleibt es bei drei Jahren.

Drei Jahre Sperrfrist heißt: Deine Käufer sind in dieser Zeit Kapitalanleger, keine Selbstnutzer. Und Kapitalanleger zahlen den Anlegerpreis, nicht den Selbstnutzerpreis. Steuerlich kommt hinzu, dass der Verkauf mehrerer Einheiten innerhalb kurzer Zeit als gewerblicher Grundstückshandel gewertet werden kann — mit Gewerbesteuer und ohne Spekulationsfrist.

Die häufigsten Fallstricke

Die Jahresmiete wird als Soll statt als Ist genannt

Die Sollmiete ist, was die Verträge hergeben. Die Istmiete ist, was eingeht. Zwischen beiden liegen Leerstand, Rückstände und Mietminderungen. Lass Dir die Kontoauszüge der letzten zwölf Monate zeigen, nicht nur die Mieterliste.

Vertragliche Sonderrechte werden übersehen

Ein Mieter mit vertraglich zugesagtem Renovierungsanspruch, ein Kellerraum, der jemandem seit Jahrzehnten überlassen ist, eine Garage, die im Wohnraummietvertrag steht: Solche Details gehen mit dem Kauf auf Dich über, weil Kauf nicht Miete bricht. Was das bedeutet, steht unter Kauf bricht nicht Miete.

Die Kautionen sind nicht getrennt angelegt

Mietkautionen müssen vom Vermögen des Vermieters getrennt verwaltet werden. Beim Eigentümerwechsel gehen sie über — und wenn sie nie separiert wurden, fehlt beim Auszug Geld, das Du auszahlen musst. Siehe Mietkaution.

Es wird ohne Verwaltung kalkuliert

Zwölf Mietverhältnisse sind ein Nebenjob. Wer die Verwaltung selbst macht, spart Geld und zahlt mit Zeit; wer sie vergibt, hat eine laufende Position, die in der Rendite auftauchen muss.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Zinshaus ist ein Mehrfamilienhaus in einer Hand, nicht nach WEG aufgeteilt — ein Grundbuchblatt, ein Kaufvertrag.
• Die Mieterstruktur entscheidet über das tatsächliche Potenzial, nicht der Faktor.
• In Essen gilt die Mietpreisbremse nicht; im Bestand bleibt die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren.
• Es gibt keine Erhaltungsrücklage — der Instandhaltungsstau liegt vollständig bei Dir.
• Bei Aufteilung greifen das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und die dreijährige Sperrfrist (§ 577a BGB).
• Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit können gewerblichen Grundstückshandel auslösen.

Weiterlesen: Renditeobjekte in Essen — Worauf ein Anleger vor dem Kauf schaut — Mieterstruktur, WALT, Drittverwendungsfähigkeit.

Häufige Fragen

Was unterscheidet ein Zinshaus von mehreren Eigentumswohnungen im selben Haus?

Die rechtliche Aufteilung. Beim Zinshaus gibt es keine Eigentümergemeinschaft, keinen Verteilungsschlüssel und keinen Beschlusszwang — dafür auch keine Gemeinschaft, die mitzahlt. Was für den Verkauf gilt, steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Zinshaus?

Banken verlangen bei Anlageobjekten typischerweise mehr Eigenkapital als bei der selbst genutzten Wohnung, weil sie den Ertrag und nicht nur Dein Einkommen bewerten. Rechne zusätzlich die Kaufnebenkosten ein — allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in NRW.

Kann ich nach dem Kauf die Mieten anheben?

Im laufenden Mietverhältnis nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und höchstens 20 Prozent in drei Jahren. Bei Neuvermietung bist Du in Essen frei, weil die Mietpreisbremse hier nicht gilt. Der Weg über Modernisierung ist möglich, aber bei laufender Staffelmiete nach § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen.

Muss ich eine Erhaltungsrücklage bilden?

Rechtlich verpflichtet bist Du nicht, weil es keine Gemeinschaft gibt, der gegenüber Du das schuldest. Wirtschaftlich ist es die wichtigste Selbstdisziplin beim Zinshaus. Wer nicht zurücklegt, finanziert das Dach über eine Nachfinanzierung.

Was kostet mich der Verkauf eines Zinshauses an Provision?

Bei Kapitalanlagen berechne ich 4,76 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, und zwar nur vom Käufer — für den Verkäufer ist das courtagefrei. Was dahintersteckt, steht unter courtagefrei verkaufen bei Kapitalanlagen.

Ist ein voll vermietetes Haus besser als eines mit Leerstand?

Nicht automatisch. Vollvermietung sichert den laufenden Ertrag, verhindert aber die Anpassung der Mieten und jede größere Sanierung im leeren Zustand. Ein Haus mit zwei freien Wohnungen kann das bessere Objekt sein — je nachdem, was Du vorhast.

Wie erkenne ich ein Zinshaus, das man besser stehen lässt?

An der Kombination aus alten, sehr niedrigen Mieten, ungetauschten Steigleitungen und einer Lage, in der die Neuvermietungsmiete kaum über der Bestandsmiete liegt. Dann fehlt der Hebel: Du zahlst die Sanierung, ohne sie über die Miete zurückzuholen.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.