Immobilienpreise in Essen-Horst

Ein Reihenhaus in Horst, Baujahr Anfang der Sechziger, 450 Quadratmeter Grundstück. Der Eigentümer hat den Preis im Kopf, den der Nachbar drei Straßen weiter erzielt hat, und wundert sich, warum sein eigenes Gespräch ganz anders läuft. Der Unterschied liegt nicht am Haus, sondern am Boden darunter.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Horst 2.050 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, Rang 33 unter den 50 Essener Stadtteilen. Der Bodenrichtwert liegt bei 330 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, Rang 32. Damit steht Horst gemeinsam mit Steele an der Spitze des Stadtbezirks VII — bei beiden Kennzahlen.

Das eigentlich Wichtige an diesen Zahlen ist aber ihr Verhältnis zueinander. Die Wohnungswerte in Horst streuen um 20 Prozent. Die Bodenwerte streuen um 80 Prozent. In kaum einem Essener Stadtteil klaffen diese beiden Zahlen so weit auseinander. Übersetzt heißt das: In Horst entscheidet sich der Wert am Grundstück, nicht an der Wohnung.

Was der Gutachterausschuss für Horst ausweist

Der Gutachterausschuss ist keine Firma und kein Portal, sondern eine unabhängige Stelle bei der Stadt Essen. Jeder notariell beurkundete Kaufvertrag über eine Essener Immobilie landet dort in der Kaufpreissammlung. Die folgenden Werte stammen also aus abgeschlossenen Geschäften.

Die beiden Zahlen dürfen nie ohne Bezugsgröße nebeneinanderstehen. Der Immobilienrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche und meint die fertige Eigentumswohnung samt Gebäudeanteil. Der Bodenrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche und meint den nackten Boden, so als stünde nichts darauf.

Der Immobilienrichtwert beschreibt außerdem ein für ganz Essen gleich definiertes Normobjekt: Eigentumswohnung, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Gebäudestandard, sieben bis zwölf Wohnungen im Haus, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet, Weiterverkauf statt Neubau. Der Gutachterausschuss schreibt selbst dazu: Immobilienrichtwerte ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Was ein Verkehrswert ist, steht im Lexikon.

Zur Datenbasis: 22 Bodenzonen sind eine solide Grundlage, mehr als Huttrop mit zwanzig hat. Die dreizehn Wohnungszonen sind ordentlich, aber weniger dicht. Auch daran sieht man, was für ein Stadtteil Horst ist.

Warum die Spanne wichtiger ist als der Mittelwert

Zuerst die Wohnung. Dreizehn Zonen: 1.950, zweimal 2.000, viermal 2.050, viermal 2.150, dann 2.200 und 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Median ist der siebte Wert, also 2.050. Vom unteren zum oberen Ende sind es 400 Euro oder gut 20 Prozent. Bei einer 68-Quadratmeter-Wohnung entscheidet die Zone also über rund 27.200 Euro. Das ist relevant, aber überschaubar.

Jetzt der Boden. Zweiundzwanzig Zonen, und sie liegen so: 245, 270, zweimal 280, 290, 310, viermal 320, dreimal 330, fünfmal 350, dann 370 und schließlich 420, 420 und 440 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Median liegt bei 330.

Vom günstigsten zum teuersten Horster Boden sind das plus 80 Prozent. Die drei Spitzenzonen mit 420, 420 und 440 Euro erreichen exakt das Niveau der Stadtteilmediane von Burgaltendorf und Rellinghausen — Stadtteile, die kein Mensch mit Horst in einem Satz nennt. Die günstigste Zone mit 245 Euro entspricht dagegen dem Stadtteilmedian von Schonnebeck, dem fünftgünstigsten Stadtteil Essens. In einem einzigen Stadtteil.

Was diesen Unterschied erklärt, hat mit der Geschichte von Horst zu tun. Der Stadtteil ist am Ruhrhang und um alte Werks- und Zechenstandorte gewachsen, und diese Herkunft steht heute noch im Boden:

• Die südlichen Hanglagen zur Ruhr. Offene Bebauung, größere Grundstücke, Grün und Blick — dort sitzen die 420er- und 440er-Zonen.
• Die alten Siedlungsquartiere. Enge, gleichförmige Zeilen mit kleinen Parzellen. Der Boden trägt dort weniger, weil die Nachfrage sich auf ein schmales Käufersegment beschränkt.
• Die Ränder zu Gewerbe, Bahn und Hauptstraßen. Wo Wohnen an Betrieb grenzt, sinkt der Wohnbaulandwert deutlich. Die 245- und 270-Euro-Zonen erklären sich meist genau daraus.
• Die Altlasten- und Bergbaufrage. Das schlägt sich nicht in der Zone nieder, sondern im einzelnen Grundstück — dazu unten mehr.

Für Dich als Eigentümer heißt das: Wenn Du in Horst eine Wohnung verkaufst, ist der Stadtteilwert ein brauchbarer Anker. Wenn Du ein Haus verkaufst, ist er es nicht. Mehr dazu unter Makrolage und Mikrolage und Bodenrichtwertkarte Essen.

Was Deine Wohnung wirklich wert ist

Ein typischer Horster Fall: 68 Quadratmeter im zweiten Obergeschoss eines Hauses mit zwölf Parteien, Baujahr Ende der Fünfziger, Balkon zum Hof, kein Aufzug, kein Stellplatz, Bad in den Neunzigern modernisiert, Fenster zweifach verglast, Energieausweis Klasse F.

Startwert: 68 × 2.050 Euro = 139.400 Euro. Ab hier wird gerechnet. Alle folgenden Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen — der Gutachterausschuss veröffentlicht sie in dieser Form nicht.

Damit landet die Beispielwohnung realistisch zwischen 115.000 und 140.000 Euro. Der letzte Posten ist bei Horster Nachkriegsbauten der ehrlichste. Stränge, Elektrik, Dach und Fassade sind bei Häusern dieser Generation die typischen Kandidaten, und Käufer rechnen einen offenen Beschluss doppelt gegen: einmal die Kosten, einmal das Risiko. Wie Du das prüfst, steht unter Erhaltungsrücklage prüfen. Zum Begriff selbst: Sanierungsstau. Und die Energieeffizienzklasse wirkt heute härter als früher, weil Käufer die absehbaren Kosten sofort einpreisen.

Vermietet oder leer verkaufen

Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt im Schnitt rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Deshalb ist auch das Normobjekt des Gutachterausschusses ausdrücklich unvermietet definiert.

Für die 68-Quadratmeter-Wohnung in Horst heißt das: rund 139.400 Euro leer, rund 126.900 Euro vermietet. Die Differenz liegt bei etwa 12.500 Euro.

In Horst fällt dieser Abschlag oft kleiner aus als im Essener Süden, und der Grund ist die Käuferstruktur. Bei einem Preisniveau von rund 2.050 Euro je Quadratmeter rechnet sich eine Wohnung als Kapitalanlage, und Kapitalanleger stört ein laufender Mietvertrag nicht — sie wollen ihn sogar. Die Rechnung dazu steht unter Mietrendite berechnen. Was trotzdem gilt: Ein Mietvertrag mit Rückstand oder Konflikt kostet deutlich mehr als neun Prozent. Die Abwägung habe ich unter vermietete Wohnung verkaufen aufgeschrieben.

Ein Haus rechnet sich anders

Hier wird es für Horst interessant. Bei der Eigentumswohnung steckt der Bodenanteil versteckt im Quadratmeterpreis. Beim Haus rechnest Du ihn offen: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, plus Gebäudewert.

Beispiel Horst: Einfamilienhaus, 130 Quadratmeter Wohnfläche auf 450 Quadratmetern Grundstück, Baujahr Anfang der Siebziger, gepflegt, aber nicht durchgreifend modernisiert.

• Bodenwert zum Stadtteilmedian: 450 m² × 330 €/m² = 148.500 Euro
• Gebäude neu gedacht: 130 m² × rund 2.300 €/m² Herstellungskosten = 299.000 Euro (Erfahrungswert, keine amtliche Größe)
• Alterswertminderung: bei rund 55 Jahren Alter und 80 Jahren üblicher Gesamtnutzungsdauer bleiben 25 Jahre Restnutzungsdauer, also gut 31 Prozent: rund 93.000 Euro
• Summe: etwa 242.000 Euro als grober Sachwert

Und jetzt der Horster Härtetest. Dasselbe Haus, dieselbe Fläche, nur eine andere Bodenzone:

• In der günstigsten Zone: 450 × 245 = 110.250 Euro Boden, Summe rund 203.000 Euro
• In der teuersten Zone: 450 × 440 = 198.000 Euro Boden, Summe rund 291.000 Euro

Rund 88.000 Euro Unterschied — allein durch die Frage, in welchem Teil von Horst das Haus steht. Zum Vergleich: Bei der Eigentumswohnung entschied dieselbe Frage über rund 27.200 Euro. Der Boden schlägt in Horst dreimal so hart durch wie die Wohnung. Genau deshalb ist die Zonenabfrage bei einem Horster Haus kein Detail, sondern der erste Arbeitsschritt.

Die Alterswertminderung in einem Satz: Ein Gebäude verliert Wert, weil seine verbleibende Nutzungsdauer schrumpft — und eine echte Modernisierung verlängert diese Restnutzungsdauer, hebt den Gebäudewert also unmittelbar wieder an.

Und noch etwas bewegt bei einem Horster Grundstück mehr Geld als jede neue Küche: die Industriegeschichte des Essener Ostens. Drei Fragen gehören deshalb vor das Preisgespräch, nicht dahinter. Erstens der Bergbau — liegt das Grundstück in einem Einwirkungsbereich, will jeder Käufer wissen, ob Senkungen dokumentiert und Schäden gemeldet sind; was das bedeutet, steht unter Bergsenkungsgebiete in Essen, die kostenfreie Auskunft läuft über die RAG, der Weg dahin unter Bergbauauskunft. Zweitens die Altlasten — alte Betriebsstandorte, aufgefüllte Flächen, Schlackenwege im Garten: Ein Eintrag im Kataster kann den Wert eines einzelnen Grundstücks deutlich unter die Zone drücken, weil ein Käufer Untersuchung und Entsorgung sofort abzieht; Einstieg unter Altlasten in Essen. Drittens die Kampfmittel — bei Neubau, Anbau oder tiefen Erdarbeiten kostet die Luftbildauswertung Zeit und Geld, und für ein Grundstück, das als Baugrundstück verkauft wird, ist das ein echter Preisfaktor; Details unter Kampfmittel in Essen.

Steht auf dem Grundstück ein altes Werks- oder Siedlungshaus, gelten außerdem eigene Regeln bei Grundriss, Substanz und Käuferkreis. Was daran zu beachten ist, steht unter Zechenhaus verkaufen.

Der Sachwert ist zudem nur eine Näherung. Der Gutachterausschuss legt darauf noch einen Sachwertfaktor, der ihn an den echten Markt anpasst. Bei Reihen- und Doppelhäusern ist ohnehin oft das Vergleichswertverfahren das treffendere Werkzeug — welches Verfahren wann passt, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Horst im Vergleich

Rang 33 von 50 beim Immobilienrichtwert, Rang 32 beim Bodenrichtwert. Der Median über alle 50 Essener Stadtteile liegt bei 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Horst also rund 11 Prozent darunter. Innerhalb des Stadtbezirks VII steht Horst gemeinsam mit Steele an der Spitze, bei Wohnung wie Boden.

Der Bezirk VII ist eng zusammengerückt: Zwischen dem teuersten und dem günstigsten seiner fünf Stadtteile liegen beim Wohnungsrichtwert gerade einmal 100 Euro je Quadratmeter. Beim Boden ist der Abstand mit 60 Euro ebenfalls klein. Das heißt für Dich: Ein Vergleich mit dem Nachbarstadtteil bringt in Horst wenig. Der Vergleich mit der Nachbarzone bringt alles. Alle 50 Stadtteile nebeneinander stehen unter Immobilienpreise in Essen, der Stadtteil selbst im Porträt Horst.

Das Wichtigste in Kürze

• Der amtliche Immobilienrichtwert für Horst liegt bei 2.050 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Rang 33 unter den 50 Essener Stadtteilen.
• Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland beträgt 330 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, Rang 32.
• Die Wohnungszonen streuen um 20 Prozent, die Bodenzonen um 80 Prozent. Der Wert eines Horster Objekts entscheidet sich am Grundstück.
• Beim Beispielhaus macht die Bodenzone rund 88.000 Euro Unterschied aus, bei der Beispielwohnung rund 27.200 Euro.
• Horst steht gemeinsam mit Steele an der Spitze des Stadtbezirks VII — bei Wohnung und Boden.
• Bergbau, Altlasten und Kampfmittel bewegen hier mehr Geld als jede Renovierung. Diese drei Fragen gehören vor das Preisgespräch, nicht dahinter.

Häufige Fragen

Warum ist der Bodenrichtwert in Horst so viel gespreizter als der Wohnungsrichtwert?

Weil im Wohnungspreis der Gebäudewert als preisdämpfende Konstante mitläuft. Ziegel, Estrich und Fenster kosten überall dasselbe, egal in welcher Straße sie stehen. Der Boden dagegen ist reine Lage und reagiert deshalb viel schärfer — in Horst mit 80 Prozent Unterschied zwischen günstigster und teuerster Zone.

Wie finde ich heraus, in welcher Bodenrichtwertzone mein Grundstück liegt?

Über das Portal BORIS.NRW, adressgenau und kostenlos. Der Einstieg steht unter Bodenrichtwertkarte Essen. In Horst ist das der wichtigste einzelne Arbeitsschritt vor jeder Preisüberlegung.

Mein Haus steht in einem Bergbaugebiet. Muss ich das sagen?

Ja, wenn Du davon weißt. Bekannte Bergschäden und dokumentierte Senkungen sind offenbarungspflichtig, ein Verschweigen kann als arglistige Täuschung gewertet werden und den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag aushebeln. Ehrlich gesagt ist es auch praktisch klüger: Ein offen gelegter, sanierter Schaden kostet weniger Preis als ein später entdeckter.

Drückt ein Eintrag im Altlastenkataster den Preis wirklich so stark?

Er kann es. Der Käufer rechnet Untersuchung, mögliche Sanierung und Risiko zusammen und zieht das ab. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vom Eintrag ab — ein Verdachtsvermerk wirkt anders als ein bestätigter Befund. Wichtig ist, dass die Auskunft vor dem Verkauf vorliegt.

Gilt der Wert von 2.050 Euro auch für ein Haus in Horst?

Nein. Der Immobilienrichtwert gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf. Beim Haus rechnest Du über Bodenrichtwert plus Gebäudewert oder über Vergleichsobjekte.

Mein Grundstück ist 700 Quadratmeter groß. Kann ich einfach 700 mal 330 rechnen?

Als erste Orientierung ja. Aber der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück mit bestimmter Tiefe und bestimmtem Zuschnitt. Sehr große, sehr schmale oder nicht voll bebaubare Grundstücke werden mit Umrechnungskoeffizienten angepasst, und ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Straßenfront liegt deutlich darunter.

Wie oft ändern sich die Richtwerte?

Einmal jährlich, immer zum 1. Januar. Der Gutachterausschuss beschließt sie im Frühjahr und veröffentlicht sie anschließend über BORIS.NRW.

Welches Amtsgericht ist für Horst zuständig?

Das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2 — nicht das Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße. Das gilt für Grundbuchsachen und für Nachlassangelegenheiten.

Warum liegen Portalpreise über dem Richtwert?

Weil Portale Angebotspreise zeigen und der Gutachterausschuss beurkundete Kaufpreise auswertet. Ein Angebot ist ein Wunsch, ein Kaufpreis ein Ergebnis. Fünf bis zehn Prozent Abstand sind normal.

Ersetzt der Richtwert ein Gutachten?

Nein, und das schreibt der Gutachterausschuss selbst so. Für Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Gericht brauchst Du eine belastbare Wertermittlung. Gerade in Horst wäre eine Zahl allein aus dem Stadtteilmedian riskant, weil sie den Boden völlig glättet. Der Weg zur tragfähigen Zahl steht unter Angebotspreis finden.

Der Richtwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Er kennt Dein Baujahr nicht, Deinen Schnitt nicht und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du auch belegen kannst — kostenlos und ohne dass Du danach einen Auftrag erteilen musst. Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht als offene Daten über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Immobilienrichtwerte gelten für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet, je Quadratmeter Wohnfläche; Normobjekt Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz. Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche. Alle Werte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.