Immobilienpreise in Essen-Frillendorf

Frillendorf und das Südviertel liegen im selben Stadtbezirk. Wer das zum ersten Mal hört, hält es für einen Verwaltungsscherz. Zwischen beiden liegen wenige Kilometer, eine Bahnlinie und 950 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Frillendorf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus, Rang 38 unter den 50 Essener Stadtteilen. Der Bodenrichtwert liegt bei 285 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, Rang 39. Damit ist Frillendorf bei beiden Kennzahlen der günstigste der acht Stadtteile im Stadtbezirk I — in demselben Bezirk, der das Südviertel mit 2.950 und den Stadtkern mit 2.550 Euro enthält.

Dieser Bezirk ist der heterogenste der neun Essener Bezirke, und Frillendorf steht an seinem unteren Rand. Was diese Seite ehrlich dazusagen muss: Der Frillendorfer Wohnungswert stützt sich auf gerade einmal vier amtliche Richtwertzonen. Das ist die schmalste Grundlage aller hier betrachteten Stadtteile.

Was der Gutachterausschuss für Frillendorf ausweist

Der Gutachterausschuss ist eine unabhängige Stelle bei der Stadt Essen. Er wertet die Kaufpreissammlung aus — dort landet jeder notariell beurkundete Kaufvertrag über eine Essener Immobilie. Es sind also Ergebnisse echter Abschlüsse, keine Wunschpreise aus Anzeigen.

Die beiden Zahlen messen Verschiedenes und dürfen nie ohne Bezugsgröße nebeneinanderstehen. Der Immobilienrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche und meint die fertige Eigentumswohnung samt Gebäudeanteil. Der Bodenrichtwert ist ein Preis je Quadratmeter Grundstücksfläche und meint den nackten Boden, so als stünde nichts darauf.

Der Immobilienrichtwert beschreibt zudem ein für ganz Essen gleich definiertes Normobjekt: Eigentumswohnung, Baujahr 1962, 69 Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Gebäudestandard, sieben bis zwölf Wohnungen im Haus, Balkon vorhanden, kein Stellplatz, unvermietet, Weiterverkauf statt Neubau. Der Gutachterausschuss schreibt selbst dazu: Immobilienrichtwerte ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Was ein Verkehrswert ist, steht im Lexikon.

Und jetzt der Punkt, den kein Portal dazusagt: Vier Wohnungszonen sind sehr wenig. Rüttenscheid hat zwanzig, Kettwig neunundzwanzig, das benachbarte Huttrop zehn. Vier Zonen beschreiben keinen Markt, sie beschreiben vier Gebiete. Der Wert ist amtlich und korrekt ermittelt — aber er ist eine grobe Rasterung über einen Stadtteil, der an sehr unterschiedliche Nachbarn grenzt. Beim Boden sieht es mit acht Zonen etwas besser, aber auch nicht üppig aus.

Warum die Spanne wichtiger ist als der Mittelwert

Die vier Frillendorfer Wohnungszonen im Klartext: dreimal 2.000 und einmal 2.050 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das war es. Fünfzig Euro Unterschied über den ganzen Stadtteil, also 2,5 Prozent.

Ein solcher Datensatz sagt zweierlei gleichzeitig. Erstens: In dem, was er abbildet, ist er stimmig. Die vier Zonen widersprechen sich nicht. Zweitens: Er ist zu grobmaschig für die Realität. Frillendorf grenzt im Süden an Huttrop mit einem Stadtteilwert von 2.650 Euro. Das sind 650 Euro je Quadratmeter Unterschied über eine Stadtteilgrenze hinweg — bei 71 Quadratmetern rund 46.000 Euro. Vier Zonen können eine solche Bruchkante nicht abbilden. Wer in Frillendorf nahe dieser Grenze wohnt, sollte den Stadtteilwert deshalb nicht als Deckel verstehen.

Beim Boden ist die Verteilung feiner und aufschlussreicher: 260, zweimal 270, 280, 290 und dreimal 320 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Median von 285 Euro liegt rechnerisch zwischen 280 und 290 — eine Zone mit 285 Euro gibt es in Frillendorf nicht. Und drei der acht Zonen liegen mit 320 Euro deutlich darüber, das ist das Niveau von Bochold. Am unteren Ende liegen 260 Euro, zwischen den Stadtteilmedianen von Dellwig und Kray.

Was die Unterschiede erklärt, ist die Bauform eines Stadtteils, der zwischen Innenstadt, Gewerbe und alten Werksflächen gewachsen ist:

• Die Wohnquartiere Richtung Huttrop und Rüttenscheider Seite. Ruhige Anliegerstraßen mit gewachsener Bebauung tragen die 320-Euro-Zonen.
• Die Hauptachsen und die Bahn. Erreichbarkeit und Lärm im selben Paket, dort entstehen die unteren Zonen.
• Die Gewerbe- und Mischnutzungsränder. Wo Wohnen an Betrieb grenzt, sinkt der Wohnbaulandwert spürbar.
• Die alten Zechen- und Werksflächen. Das schlägt sich nicht in der Zone nieder, sondern im einzelnen Grundstück — dazu unten mehr.

Mehr zu dieser Mechanik unter Makrolage und Mikrolage und Bodenrichtwertkarte Essen.

Was Deine Wohnung wirklich wert ist

Ein typischer Frillendorfer Fall: 71 Quadratmeter im dritten Obergeschoss eines Hauses mit zwölf Parteien, Baujahr Mitte der Sechziger, Balkon zur Hofseite, kein Aufzug, kein Stellplatz, Bad in den Neunzigern modernisiert, Fenster zweifach verglast, Energieausweis Klasse E.

Startwert: 71 × 2.000 Euro = 142.000 Euro. Ab hier wird gerechnet. Alle folgenden Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen — der Gutachterausschuss veröffentlicht sie in dieser Form nicht.

Damit landet die Beispielwohnung realistisch zwischen 120.000 und 145.000 Euro. Der größte Einzelposten ist auch hier der letzte. Bei Häusern aus den Sechzigern stehen Stränge, Elektrik, Dach und Fassade irgendwann alle gleichzeitig an, und Käufer rechnen einen offenen Beschluss doppelt gegen: einmal die Kosten, einmal das Risiko. Wie Du das vor dem Verkauf prüfst, steht unter Erhaltungsrücklage prüfen, zum Begriff unter Sanierungsstau. Was hinter dem Buchstaben im Ausweis steckt, erklärt die Energieeffizienzklasse.

Vermietet oder leer verkaufen

Eine vermietete Eigentumswohnung erzielt im Schnitt rund neun Prozent weniger als dieselbe Wohnung leer. Deshalb ist auch das Normobjekt des Gutachterausschusses ausdrücklich unvermietet definiert. Der Grund ist einfach: Der größte Käuferkreis sind Selbstnutzer, und die können in eine vermietete Wohnung nicht einziehen.

Für die 71-Quadratmeter-Wohnung in Frillendorf heißt das: rund 142.000 Euro leer, rund 129.200 Euro vermietet. Die Differenz liegt bei etwa 12.800 Euro.

Frillendorf ist einer der Essener Stadtteile, in denen dieser Abschlag oft kleiner ausfällt. Bei 2.000 Euro je Quadratmeter und guter Innenstadtanbindung rechnet sich eine Wohnung als Kapitalanlage, und Anleger stört ein laufender Mietvertrag nicht — die Rechnung dazu steht unter Mietrendite berechnen. Wer im nahen Universitätsumfeld an Studierende vermietet, hat zudem eine stabile Nachfrage im Rücken. Umgekehrt gilt: Ein Mietvertrag mit Rückstand oder Konflikt kostet mehr als neun Prozent. Die Abwägung habe ich unter vermietete Wohnung verkaufen aufgeschrieben.

Ein Haus rechnet sich anders

Bei der Eigentumswohnung steckt der Bodenanteil versteckt im Quadratmeterpreis. Beim Haus rechnest Du ihn offen: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, plus Gebäudewert.

Beispiel Frillendorf: Reihenmittelhaus, 118 Quadratmeter Wohnfläche auf 260 Quadratmetern Grundstück, Baujahr Anfang der Siebziger, gepflegt, aber nicht durchgreifend modernisiert.

• Bodenwert zum Stadtteilmedian: 260 m² × 285 €/m² = 74.100 Euro
• Gebäude neu gedacht: 118 m² × rund 2.300 €/m² Herstellungskosten = 271.400 Euro (Erfahrungswert, keine amtliche Größe)
• Alterswertminderung: bei rund 55 Jahren Alter und 80 Jahren üblicher Gesamtnutzungsdauer bleiben 25 Jahre Restnutzungsdauer, also gut 31 Prozent: rund 85.000 Euro
• Summe: etwa 159.000 Euro als grober Sachwert

Der Zonentest fällt hier klein aus: In der günstigsten Bodenzone käme dasselbe Haus auf rund 153.000 Euro, in der teuersten auf rund 168.000 Euro. Rund 15.600 Euro Unterschied — weniger, als ein saniertes gegenüber einem unsanierten Dach ausmacht. Der Grund ist die kleine Parzelle: Bei 260 Quadratmetern schlägt der Bodenrichtwert schlicht nicht so stark durch wie bei einem freistehenden Haus auf 500 Quadratmetern.

Die Alterswertminderung in einem Satz: Ein Gebäude verliert Wert, weil seine verbleibende Nutzungsdauer schrumpft — und eine echte Modernisierung verlängert diese Restnutzungsdauer, hebt den Gebäudewert also unmittelbar wieder an.

Was bei einem Frillendorfer Grundstück dagegen richtig Geld bewegt, kommt aus der Industriegeschichte des Stadtteils. Erstens die Altlasten: alte Zechen- und Werksflächen, aufgefüllte Bereiche, Schlackenwege im Garten. Ein Eintrag im Kataster drückt den Wert eines einzelnen Grundstücks weit unter die Zone, weil ein Käufer Untersuchung und Entsorgung sofort abzieht — Einstieg unter Altlasten in Essen. Zweitens die Kampfmittel: Bei Neubau, Anbau oder tiefen Erdarbeiten kostet die Luftbildauswertung Zeit und Geld, siehe Kampfmittel in Essen. Drittens der Bergbau: Ob unter dem Grundstück Abbau umgegangen ist, klärt eine kostenfreie Auskunft, dazu Bergsenkungsgebiete in Essen und der Weg zur Bergbauauskunft. Steht auf dem Grundstück ein altes Werks- oder Siedlungshaus, lohnt zusätzlich der Blick unter Zechenhaus verkaufen.

Der Sachwert bleibt eine Näherung. Der Gutachterausschuss legt darauf noch einen Sachwertfaktor, der ihn an den Markt anpasst; bei Reihenhäusern ist ohnehin oft das Vergleichswertverfahren das treffendere Werkzeug. Welches Verfahren wann passt, steht unter Bewertungsverfahren wählen.

Frillendorf im Vergleich

Rang 38 von 50 beim Immobilienrichtwert, Rang 39 beim Bodenrichtwert. Der Median über alle 50 Essener Stadtteile liegt bei 2.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Frillendorf also 13 Prozent darunter. Innerhalb des Stadtbezirks I ist es der günstigste von acht Stadtteilen, bei Wohnung und Boden.

Die Tabelle zeigt Frillendorfs Lage in einem Satz: Nach Norden und Westen geht es in Fünfzig-Euro-Schritten weiter, nach Süden springt der Wert um 650 Euro. Frillendorf ist die Kante, an der der teure Essener Süden endet — und die Kante liegt nicht in der Mitte des Stadtteils, sondern an seinem Rand. Wie sich das auf der anderen Seite darstellt, steht unter Immobilienpreise in Stoppenberg. Alle 50 Stadtteile nebeneinander findest Du unter Immobilienpreise in Essen, den Stadtteil selbst im Porträt Frillendorf.

Das Wichtigste in Kürze

• Der amtliche Immobilienrichtwert für Frillendorf liegt bei 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche — Rang 38 unter den 50 Essener Stadtteilen.
• Der Bodenrichtwert für baureifes Wohnbauland beträgt 285 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, Rang 39. Eine Zone mit genau diesem Wert existiert nicht, er liegt rechnerisch zwischen 280 und 290 Euro.
• Die Datenbasis ist dünn: nur vier Wohnungszonen. Der Wert ist amtlich, aber er rastert grob.
• Frillendorf ist der günstigste Stadtteil des Stadtbezirks I — desselben Bezirks wie das Südviertel mit 2.950 Euro.
• Zur Grenze nach Huttrop springt der Stadtteilwert um 650 Euro je Quadratmeter. Wer nah an dieser Grenze wohnt, sollte den Frillendorfer Wert nicht als Obergrenze lesen.
• Vermietet statt leer kostet rund neun Prozent — bei 71 Quadratmetern etwa 12.800 Euro. In Frillendorf fällt der Abschlag oft kleiner aus, weil Kapitalanleger mitbieten.

Häufige Fragen

Sind vier Richtwertzonen überhaupt aussagekräftig?

Für eine grobe Einordnung ja, für eine Preisaussage zu einem konkreten Objekt nein. Vier Zonen beschreiben keinen Markt, sondern vier Gebiete. Zum Vergleich: Rüttenscheid hat zwanzig Wohnungszonen, Kettwig neunundzwanzig. Beim Boden steht Frillendorf mit acht Zonen etwas besser da.

Warum ist Huttrop nebenan so viel teurer?

Weil dort andere Bebauung, andere Grundstücksgrößen und ein anderer Käuferkreis zusammenkommen. Huttrop reicht bis an die grüne Südkante der Stadt, Frillendorf liegt zwischen Innenstadt, Bahn und Gewerbe. Der Sprung ist real — er verläuft aber nicht exakt entlang der Stadtteilgrenze, sondern etwas unschärfer. Genau deshalb lohnt bei grenznahen Objekten der Blick auf die konkrete Zone.

Wie finde ich heraus, in welcher Zone mein Objekt liegt?

Über das Portal BORIS.NRW, adressgenau und für den Bodenrichtwert kostenlos. Der Einstieg steht unter Bodenrichtwertkarte Essen.

Gilt der Wert von 2.000 Euro auch für ein Haus?

Nein. Der Immobilienrichtwert gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf. Beim Haus rechnest Du über Bodenrichtwert plus Gebäudewert oder über Vergleichsobjekte.

Mein Grundstück liegt auf einer alten Werksfläche. Was heißt das für den Preis?

Es kommt auf den Eintrag an. Ein reiner Verdachtsvermerk wirkt anders als ein bestätigter Befund. Wichtig ist, dass die Auskunft vor dem Verkauf vorliegt und nicht erst der Käufer sie einholt — bekannte Belastungen sind offenzulegen, und ein später entdeckter Befund kostet erfahrungsgemäß deutlich mehr als ein vorher bekannter.

Wie oft ändern sich die Richtwerte?

Einmal jährlich, immer zum 1. Januar. Der Gutachterausschuss beschließt sie im Frühjahr und veröffentlicht sie über BORIS.NRW.

Warum liegen Portalpreise über dem Richtwert?

Weil Portale Angebotspreise zeigen und der Gutachterausschuss beurkundete Kaufpreise auswertet. Ein Angebot ist ein Wunsch, ein Kaufpreis ein Ergebnis. Fünf bis zehn Prozent Abstand sind normal.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, bei besonders hochwertiger Ausführung bis zur Hälfte. Weil das direkt in die Rechnung eingeht, lohnt sich vor dem Verkauf eine geprüfte Wohnflächenberechnung.

Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?

In Frillendorf oft ja, weil das Objekt hier fast die gesamte Preisbildung trägt. Frische Böden und Wandfarbe rechnen sich fast immer, ein neues Bad selten vollständig. Die Zahlen dazu stehen unter Renovieren vor dem Verkauf.

Ersetzt der Richtwert ein Gutachten?

Nein, und das schreibt der Gutachterausschuss selbst so. Für Finanzamt, Erbauseinandersetzung oder Gericht brauchst Du eine belastbare Wertermittlung. In Frillendorf gilt das besonders, weil vier Zonen den Stadtteil nur grob abbilden. Der Weg zur tragfähigen Zahl steht unter Angebotspreis finden.

Der Richtwert ist der Anfang, nicht das Ergebnis. Er kennt Dein Baujahr nicht, Deinen Schnitt nicht und Deinen Sanierungsstand nicht. Ich sehe mir das Objekt an und sage Dir eine Zahl, die Du auch belegen kannst — kostenlos und ohne dass Du danach einen Auftrag erteilen musst. Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 6. September 2026. Immobilien- und Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, veröffentlicht als offene Daten über BORIS.NRW (Datenlizenz Deutschland Namensnennung 2.0), Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres. Immobilienrichtwerte gelten für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf, unvermietet, je Quadratmeter Wohnfläche; Normobjekt Baujahr 1962, 69 Quadratmeter, mittlerer Standard, Balkon, kein Stellplatz. Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter Grundstücksfläche. Alle Werte sind Mediane und ersetzen keine Verkehrswertermittlung. Zu- und Abschläge sind Erfahrungswerte aus der Bewertungspraxis, keine amtlichen Größen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung.